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A Prefeitura de São Paulo desengavetou três das nove operações urbanas previstas no Plano Diretor de 2002. O anunciado adensamento dos eixos Lapa/Brás, Mooca/Vila Carioca e Avenida Jacu-Pêssego animou o setor imobiliário, que tem nessas regiões as únicas áreas ociosas para grandes empreendimentos. Boa parte desses novos polos de crescimento é cortada pelos trilhos assentados por volta de 1870 pela São Paulo Railway, para o transporte do café do Interior para o Porto de Santos, lembra o jornal Estado de S. Paulo.
A mudança das indústrias construídas ao longo das ferrovias para outras regiões do Estado, a partir dos anos 70, deixou as vizinhanças degradadas, tomadas por barracões abandonados e cortiços. O secretário municipal de Desenvolvimento Urbano, Miguel Bucalem, explica que as operações urbanas permitirão o melhor uso da infraestrutura existente nesses pontos, farta mas ociosa.
O potencial de desenvolvimento da cidade às margens da ferrovia começou a ser discutido em meados da década de 90, quando os 240 km de linhas da CPTM passaram a receber investimentos para o transporte de passageiros. Em pouco mais de uma década, a demanda passou de 700 mil passageiros por dia para 2 milhões. A ligação dessas linhas às novas estações do metrô deverá ser uma das causas do boom imobiliário previsto para essas áreas.
As Operações Urbanas são instrumentos que o poder público pode utilizar para redefinir as formas de ocupação do espaço nas cidades. Foram inspiradas no sistema francês de parceria público-privada para recuperação urbana, mas têm muitas diferenças em relação ao original. Lá, o Estado adquire as áreas degradadas, faz as melhorias de infraestrutura, decide qual a melhor ocupação e chega a desenvolver o projeto arquitetônico do empreendimento a ser realizado. Esse pacote é vendido aos interessados, que constroem obedecendo rigorosamente os projetos. Da iniciativa privada é cobrado ainda o ganho resultante da valorização da intervenção. Com os recursos, o governo constrói moradias para as camadas carentes da população.
Exemplo de como São Paulo se distanciou desse modelo está na relação entre a administração pública e a iniciativa privada. No anúncio das três Operações Urbanas, foi apresentado um estudo realizado pelo Secovi-SP sobre o impacto da Operação Urbana Mooca/Vila Carioca. O projeto vai desde o entorno da Rua da Mooca até o município de São Caetano do Sul. Permite arrecadação estimada de R$ 1,5 bilhão com a venda dos Certificados de Potencial Adicional de Construção, títulos que dão aos empreendedores o direito de construir acima do permitido pela Lei de Zoneamento. O mercado imobiliário, por sua vez, movimentará R$ 10 bilhões com a negociação dos empreendimentos, calcula o Secovi.
Está aí o motivo que sustenta uma das principais críticas de muitos urbanistas ao modelo das Operações Urbanas em São Paulo. O foco principal seria o atendimento das reivindicações do mercado imobiliário, interessado apenas em novos e lucrativos empreendimentos.
O desenvolvimento da cidade é sempre bem-vindo, assim como a substituição dos vazios urbanos por novas ocupações. Mas deve haver um planejamento global para a cidade e não apenas meias medidas restritas a áreas degradadas, sem possíveis preocupações com seu impacto no restante da capital.
A Operação Urbana Faria Lima é exemplo do que a visão voltada unicamente para o desenvolvimento do setor imobiliário pode produzir. As redondezas foram tomadas pelos mais nobres condomínios comerciais e residenciais, sofisticados shoppings e restaurantes que transformaram o eixo e os corredores próximos em pontos de permanente congestionamento. Claramente, a malha viária não recebeu os investimentos necessários para suportar aquele crescimento.
As Operações Urbanas são um eficaz instrumento de ordenamento da ocupação do espaço urbano. Mas têm sido executadas sem o necessário planejamento que leve em conta os interesses da população.
Fonte: O Estado de S. Paulo, 5 de maio de 2010