Parking News

Por Jorge Hori*

Há muitos terrenos vagos na cidade utilizados como estacionamentos. Com base no princípio constitucional consagrado em 88 de que a propriedade deve ter uma função social, sem a qual o Poder Público pode obrigar o proprietário a dar um uso adequado ou ficar sujeito à perda, a Prefeitura de São Paulo pretende obrigar a edificação compulsória nesses terrenos.
Preliminarmente, é preciso entender porque existem esses terrenos vagos. Uma pequena parte é de terrenos que nunca foram usados e são casos de propriedade desconhecida ou contestada em heranças. Outra parte tem restrições ambientais, particularmente aqueles que foram usados para abrigar postos de combustíveis.
A maior parte já foi ocupada e agora está sem edificações, dado o receio do proprietário de invasões pelos moradores sem teto. Ademais, tem custos com a edificação, como o imposto predial, e sem renda, o que pode ser obtido com o uso para estacionamentos.
O sonho ou ilusão dos planejadores e autoridades é que os terrenos vagos no centro sejam utilizados para construção de moradias populares, com triplo objetivo: reduzir o déficit habitacional, aproximar a moradia do trabalho e aproveitar melhor a infraestrutura pública já instalada.
O objetivo da Prefeitura não é assumir o terreno e promover a construção das moradias. É impor essa obrigação ao proprietário. Mas convém ao proprietário? A obrigação que ele teria é de construir, usar o terreno com uma edificação, mas a lei não obriga a uma determinada finalidade.
Se construir para moradia popular, para venda, conseguirá vender as unidades dentro das faixas previstas no Minha Casa, Minha Vida? Perderá algum dinheiro com a construção? Conseguirá obter algum valor pelo terreno incorporado ao custo do imóvel vendido? E se construir para alugar, terá segurança em relação ao retorno, com a adimplência dos locatários? No centro há muitos imóveis locados a preços relativamente menores do que em outras regiões. A pontualidade é assegurada por meios não convencionais.
Poderia construir para escritórios ou para comércio. Conseguirá ocupação satisfatória?
Tomando como exemplo o empreendimento aqui analisado na semana passada, na esquina da Rua Washington Luiz e Av. Brigadeiro Tobias, onde funcionava um estacionamento a céu aberto, foram eliminadas vagas de uso público, que serão substituídas por vagas privadas. A disponibilidade de vagas poderá até mesmo aumentar, mas serão utilizadas por alguns dos moradores, pois nem todos terão direito a vaga, reduzindo a oferta de vagas de destino, para quem acorre à área, tendo o prédio da Receita Federal ao lado.
No caso, o aumento de vagas contrariaria a concepção de redução ou eliminação de vagas para desestimular a vinda ao centro de carro. Aqui o objetivo não é a utilização do terreno, mas a redução absoluta da quantidade de vagas. Essa condição é usada para justificar a edificação compulsória. No entanto, o proprietário poderia edificar uma garagem vertical. Nesse caso a oferta adicional de vagas seria considerada uma função social? Se for, por que a oferta em terreno vago não seria?
Poder-se-ia dizer que o estacionamento no terreno seria uma subutilização da propriedade. Se fosse construído um edifício garagem haveria melhor utilização. Mas, por outro lado, aumentaria a oferta e a atração para as pessoas acessaram a área central de carro.
A Prefeitura Municipal precisa preliminarmente resolver essa contradição. Sem o que não poderá exigir do proprietário que usa o terreno para estacionamento aberto ao público a edificação compulsória.

* Jorge Hori é consultor em Inteligência Estratégica e foi contratado pelo SINDEPARK para desenvolver o estudo sobre a Política de Estacionamentos que o Sindicato irá defender. Com mais de 50 anos em consultoria a governos, empresas públicas e privadas, e a entidades do terceiro setor, acumulou um grande conhecimento e experiência no funcionamento real da Administração Pública e das Empresas. Hori também se dedica ao entendimento e interpretação do ambiente em que estão inseridas as empresas, a partir de metodologias próprias.

NOTA:
Os artigos assinados não refletem necessariamente a opinião do SINDEPARK.