Parking News

Por Jorge Hori *

Uma das principais inovações propostas pelo novo Plano Diretor da Cidade de São Paulo é a limitação a uma vaga por unidade residencial (apartamento) nas áreas próximas a estações do metrô ou de corredor de ônibus, com o objetivo de desestimular a posse de automóvel e, com isso, reduzir os congestionamentos.
Uma suposição adicional dos planejadores é que, com o limite máximo de vagas, a necessidade de volume de construção será menor, resultando num preço final menor, atraindo mais pessoas para morar nesses locais, que terão melhor acesso aos locais de trabalho, compras, serviços educacionais e outros pelo transporte coletivo.
Essa suposição se baseia na existência real de pessoas que estão dispostas a viver na cidade sem a posse de um carro. Ou quando muito de um único carro, sem movimentá-lo durante a semana. Eu mesmo conheço algumas, mas são uma minoria do conjunto de pessoas conhecidas, quase todas elas de renda média para cima.
Uma primeira questão é o tamanho dessa demanda e, em função da sua escala, o interesse das empresas do setor imobiliário em incorporar novos edifícios residenciais nessas áreas, contemplando apenas uma vaga.
Essa demanda poderá ser de moradores individuais tanto jovens, como adultos, esses - em geral - separados ou idosos, ou casais sem filhos adultos que podem dispensar a posse de um automóvel. Casais com filhos pequenos podem se contentar com um único carro para emergências.
A principal hipótese otimista é que essa população será crescente, com novos jovens sem ambições de ter o seu carro próprio, preferindo a independência de moradia, assim como de um número maior de separados (as) morando sozinhos e dispondo de apenas um automóvel. Os casais já com os filhos criados poderão viver sem automóvel ou apenas com um para situações eventuais.
A segunda hipótese mais otimista é de moradores que optam conscientemente por trocar o carro pela bicicleta ou pelo transporte coletivo.
As hipóteses otimistas levariam a uma demanda consistente por novos imóveis nos entornos do transporte coletivo, como desejado pela Prefeitura, o que seria atendido pelo mercado imobiliário.
Um cenário oposto mostraria que essa demanda seria pequena, não interessando ao mercado imobiliário com exceção de imóveis diferenciados, como os lofts, mais caros que os comuns. Seria um mercado para alta renda, de pessoas com elevada consciência ambiental. Segundo esse cenário, as poucas pessoas da classe média optariam por esses apartamentos, dispensando a propriedade de um automóvel e, consequentemente, de uma vaga. Seriam aqueles nominados acima.
A maioria dos compradores dos novos apartamentos seria formada por novas famílias em formação, por casamento, ou já formadas, buscando um imóvel melhor.
Uma das condições de melhoria seria a disponibilidade de duas vagas, uma para cada carro do casal. As famílias novas teriam a expectativa de melhoria futura e isso significaria ter dois carros, pelo menos, e consequentemente duas vagas.
A compra do carro pode ser adiada e também paga em curto prazo. O financiamento da casa é em longo prazo. A perspectiva é de uma longa permanência, ou a liquidez do imóvel. Se a perspectiva é de uma demanda limitada, a liquidez seria baixa, desestimulando a escolha.
A principal demanda continuaria fora das áreas definidas pelo Plano Diretor, as quais perderiam dinamismo e risco de ficarem ociosas e degradadas.
O resultado final seria o oposto desejado pelos planejadores.


* Jorge Hori é consultor em Inteligência Estratégica e foi contratado pelo SINDEPARK para desenvolver o estudo sobre a Política de Estacionamentos que o Sindicato irá defender. Com mais de 50 anos em consultoria a governos, empresas públicas e privadas, e a entidades do terceiro setor, acumulou um grande conhecimento e experiência no funcionamento real da Administração Pública e das Empresas. Hori também se dedica ao entendimento e interpretação do ambiente em que estão inseridas as empresas, a partir de metodologias próprias.

NOTA:
Os artigos assinados não refletem necessariamente a opinião do SINDEPARK.