Parking News

Jorge Hori*

O que será o Morumbi em 2022? Ou em 2050?
O Morumbi, em função do mercado imobiliário, tornou-se uma área imensa e cujos limites dependem das chamadas dos empreendimentos imobiliários.
O Morumbi original é uma área mais delimitada, planejada para ser um novo "Jardins", com a maior parte da sua ocupação exclusivamente residencial unifamiliar e com algumas ilhas de comércio e serviços locais. Toda expansão verticalizada não faz parte do Morumbi original.
Foi uma área planejada para a riqueza, que já não encontrava espaços nos Jardins, para a implantação das suas mansões.
Mas já na sua periferia, onde era a Chácara Morumbi, uma plantação de chá, um loteamento frustrado deu origem a uma das maiores favelas de São Paulo, mantendo um nome que não se concretizou: Paraisópolis.
No meio das ocupações estritamente residenciais foram implantados diversos equipamentos metropolitanos: a Universidade Matarazzo, com um palácio no alto do morro, acabou sendo transformado na sede do Governo Estadual, até então no Palácio Campos Elíseos, junto ao Centro Tradicional. Pouco adiante, também no alto de outro morro, se instalou e ampliou o Hospital Albert Einstein, hoje um dos maiores e mais reputados complexos hospitalares da América do Sul.
Num fundo de vale, a família de Adhemar de Barros, governador do Estado, por mais de uma vez, e um dos principais loteadores do Morumbi, através da Construtora Aricanduva, cedeu um espaço para o São Paulo Futebol Clube implantar o seu "Maracanã". Ligado à estrada federal São Paulo-Curitiba, um trecho da BR 116, já denominada Engenheiro Régis Bittencourt, por uma ampla avenida de fundo de vale: posteriormente denominada Avenida João Jorge Saad, genro de Adhemar de Barros e o donatário da área. A família controla hoje a Rede Bandeirantes de Comunicações.
Na realidade não foi uma doação espontânea, mas a transformação de uma área destinada a equipamentos públicos, obrigatório pela então legislação urbanística, para aprovação dos loteamentos, numa área desportiva privada. Nesse sentido, a doação teria sido, efetivamente, do Poder Público Municipal.
Entre as obrigações assumidas pelo clube, ao receber a doação, estava a de reservar uma área de 25.000 m2 para servir como estacionamento em área contígua.
Em frente ao estádio ficou uma pequena praça, ponto de distribuição do tráfego que vem do que se transformou a Vila Andrade, pela Avenida Giovanni Gronchi, bifurcando para dois trajetos em direção ao Centro: pela João Jorge Saad ou pela própria Giovanni, para chegar à Avenida Morumbi, atualmente com imenso tráfego nas horas de pico.
Com a expansão urbana, o bairro - mais especificamente Jardim Leonor (em homenagem à esposa de Adhemar de Barros) - e o estádio, que em um ponto terminal da cidade, ficaram no meio de uma intensa ocupação ao longo da Avenida Giovanni Gronchi, implantada posteriormente ao estádio, iniciada com o Portal do Morumbi e que se estendeu por toda a Vila Andrade (de propriedade de Sebastião Camargo), ora denominada Jardim Sul, e do Panambi, até alcançar a ligação com Capão Redondo e Campo Limpo (Avenida Carlos Caldeira). Com todo o fluxo proveniente dessa ocupação passando em frente ao estádio.
O Morumbi, propriamente dito, permaneceu estritamente residencial, mas o seu entorno já se verticalizou. O próprio Jardim Leonor, e o Jardim Progredior, que - imobiliariamente - foi engolido pelo Jardim Guedala, estão num processo de franca verticalização, predominantemente residencial, porém com algumas torres de escritórios.
O corredor da Avenida João Jorge Saad virou comercial com a conversão das residências em lojas, academias e outros serviços.
A antiga rodovia transformou-se na Avenida Francisco Morato, o corredor que recebe todo o fluxo da expansão da região metropolitana na direção sudoeste (Taboão da Serra, Embu, Itapecerica da Serra e outros).
Com a realização de jogos da Copa 2014 no Morumbi - eventualmente o jogo de abertura -, a região poderá sofrer grandes modificações, com diversos empreendimentos, um deles um estacionamento.
O clube, por obrigação da doação, tem de prover uma área de 25.000 m2 onde poderiam caber até 2.000 veículos.
Pouco para as exigências da FIFA. Além dessas, o Poder Público deverá prover ou obter as vagas adicionais.
Para uma capacidade da ordem de 60 mil, seriam necessárias 9 mil vagas comuns, fora as reservadas para os Vips e VVIPs. Esses, necessariamente, junto ou até mesmo dentro do estádio.
A menos da disponibilidade de grandes áreas vazias - o que não é o caso - para atender às necessidades de vagas, é preciso construir uma edificação para as garagens e o custo por vaga deverá oscilar entre R$ 15 e R$ 30 mil, podendo - em alguns casos - chegar a R$ 40 mil.
Considerando um "ticket" médio, diário, de R$ 10,00 o período, dos quais R$ 5,00 para a amortização do investimento, seriam necessários - fora os juros - 3 a 6 mil dias para pagar o investimento.
Assumindo que em dias de jogos o estacionamento lote, seriam garantidos cerca de 50 dias por ano. Seriam necessários 60 anos.
Para reduzir o período, o estacionamento deverá ser usado fora dos dias de jogos.
A pergunta é: quem serão os demandantes do estacionamento?
Que outras atividades próximas demandarão necessidades de vagas, fora dos horários de jogos?
A menos da implantação do monotrilho (ou VLT) entre a estação Vila Sônia e o Jabaquara, passando pela Berrini e pelo Aeroporto de Congonhas, não servirá como estacionamento de transferência.
Não há viabilidade para um estacionamento sem a criação de atividades no entorno que demandem vagas.
Caberá a implantação de um "shopping temático"?
Caberá um polo hoteleiro?
São questões para serem desenvolvidas nas próximas semanas.


*Jorge Hori é consultor em Inteligência Estratégica do Sindepark. Com mais de 40 anos em consultoria a governos, empresas públicas e privadas, e a entidades do terceiro setor, acumulou um grande conhecimento e experiência no funcionamento real da Administração Pública e das Empresas. Hori também se dedica ao entendimento e interpretação do ambiente em que estão inseridas as empresas, a partir de metodologias próprias.