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Inteligência Estratégica

Mercado imobiliário e a visão dos urbanistas

02/05/2018


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Por Jorge Hori*
Os terrenos urbanos eram valorizados pela suas características físicas e localização. Essa última em função da disponibilidade de facilidades públicas de acesso ou de entorno. A unidade de preço era o valor do metro quadrado de solo.

Com a verticalização, o valor mudou. A valorização do terreno era dado pelo "potencial construtivo". Isto é, a metragem que poderia ser construída sobre o chão.

Essa capacidade de construção passou a ser regulada pelo poder público, sob a denominação técnica de coeficiente de aproveitamento.

Como a valorização do terreno era dada pela permissão do Estado em construir mais vezes, estabeleceu-se uma cobrança sobre o "solo criado". Que oficialmente passou a ser denominado "Outorga do Direito de Construção" ou ODC.

A partir da regra geral foram criadas exceções, sendo a mais importante a não consideração de espaços dedicados a vagas para estacionamento de veículos, dentro do coeficiente de aproveitamento. Assim, numa zona em que o coeficiente de aproveitamento fosse 2, poderia haver uma área construída 3 ou mais vezes a área do terreno, com um volume equivalente a 1 vez dedicado a vagas.

A legislação urbana exigia mínimos e, dependendo do município, alguns limites.

Com o crescimento dos movimentos anticarros, passou a ocorrer uma reversão. Em vez do estímulo à geração de vagas de estacionamento, passou-se à restrição de vagas.

Em São Paulo, especificamente, a política adotada pelo Plano Diretor foi restringir as vagas nas edificações e promover a sua geração em edifícios-garagens, ainda que restritos a algumas áreas de cidade.

A visão dos urbanistas tem mudado ao longo do tempo, mas sempre persistem na tentativa de regular o mercado imobiliário. O que nunca dá certo: tentar adotar gestão socialista em mercado capitalista só leva a resultados contrários ao desejado.

*Jorge Hori é consultor em Inteligência Estratégica e foi contratado pelo SINDEPARK para desenvolver o estudo sobre a Política de Estacionamentos que o Sindicato irá defender. Com mais de 50 anos em consultoria a governos, empresas públicas e privadas, e a entidades do terceiro setor, acumulou um grande conhecimento e experiência no funcionamento real da Administração Pública e das Empresas. Hori também se dedica ao entendimento e interpretação do ambiente em que estão inseridas as empresas, a partir de metodologias próprias. 

NOTA:

Os artigos assinados não refletem necessariamente a opinião do SINDEPARK.


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