Parking News

Jorge Hori*

Os carros precisam de um lugar para ficar na origem - em geral da residência do proprietário - e lugares para ficarem estacionados nos seus diversos destinos.
O principal destino das pessoas, na cidade, é para o local de trabalho e uma grande parte, senão a maioria, dos empregados tem horário integral. Para aqueles que fazem, exclusivamente, as viagens casa-trabalho-casa, o uso do carro particular pode ser oneroso e desvantajoso. Oneroso se tiver que pagar o estacionamento no destino, ainda que como mensalista, e desvantajoso, pela probabilidade de ficar preso em congestionamentos.
Para esses poderia ser mais vantajoso utilizar o transporte coletivo, desde que o tenha próximo da sua moradia e do seu trabalho. A incomodidade de fazer parte do trajeto a pé (na origem e/ou no destino) pode desestimular o uso do transporte coletivo. Ainda mais se for obrigado a sucessivas baldeações, ainda que sem custo adicional.
Para esses, que têm a moradia longe de uma estação (ou ponto) do transporte coletivo, um destino em área de concentração de atividades, o que - por si só - implica preços de estacionamentos mais elevados e também - pelas mesmas razões - um acesso mais difícil, a alternativa mais adequada seria um estacionamento de transferência. Para o qual poderia ter acesso da moradia e alcançar uma estação de transporte coletivo,
A bicicleta é uma alternativa, tanto para o acesso à estação do metrô ou de ônibus, como para o trajeto entre a estação de descida e o local de trabalho. O uso rotativo das bicicletas pode reduzir a frota, assim como a necessidade de vagas nos bicicletários. O problema em São Paulo está na sua topografia. Mas os novos centros, junto à Marginal do Pinheiros, ficam em áreas planas, nas antigas várzeas do rio.
Porém, é preciso ter instalações adequadas, inclusive para troca de roupas.

O estacionamento rotativo de destino para as atividades de escritório

Os escritórios, além do pessoal que nesses trabalham de forma permanente e, em tempo integral, recebem sempre visitantes para reuniões técnicas e administrativas, operações comerciais e para movimentação de documentos (entregas e retiradas). Esses precisam de estacionamentos temporários. Os edifícios mais novos têm vagas para visitantes. Que podem ser custeadas pelo visitado ou pelo visitante. Quando pelo visitante, esse pode buscar opções, seja de estacionamentos pagos nas proximidades, mas com preço menor. Ou uma vaga em via pública, sendo o estacionamento rotativo (Zona Azul) uma das alternativas, desde que a visita não seja demorada.
Nas áreas de concentração de escritórios, os estacionamentos em via pública - sejam de curta ou longa duração - podem comprometer a fluidez do trânsito, principalmente nas vias de acesso ao pólo.
A dinâmica é de autofagia.
Os novos centros, como ocorreu na Av. Paulista, depois da Av. Faria Lima, foram substituindo antigas residências - de grande porte - por edifícios de escritórios. Com vagas para condôminos - em quantidades limitadas - e sem oferta suficiente para os visitantes. Para atendê-los os empresários da área pressionaram a Prefeitura Municipal para colocar Zonas Azuis, nas ruas lindeiras, muitas delas, estritamente residenciais. Com a oposição vencida dos moradores.
Essas são insuficientes e acabaram por limitar a expansão do trecho inicial da Av. Faria Lima, agora voltada para a Nova Faria Lima, onde os prédios oferecem maior volume de estacionamentos.
Nas ruas de acesso ainda há estacionamentos rotativos (Zona Azuis), mas, à medida que se tornam rotas alternativas, a tendência será também a proibição de estacionamentos para propiciar maior fluidez.
Na região da Av. Paulista há ainda a alternativa do metrô. Na Faria Lima não. O trecho inicial (entre a Nove de Julho/Cidade Jardim, com a Rebouças/Euzébio Matoso) tenderá à estagnação, com a transferência de grandes escritórios para outras áreas e a pulverização da sua ocupação, com empresas menores.
O mercado promove um ajuste pela sua própria dinâmica. O Poder Público pode acelerar ou retardar o ajuste, mas não tem como evitar.
Uma eventual redução de áreas de estacionamentos (duradouros ou temporários / rotativos) nas vias públicas lindeiras ao eixo da Av. Paulista ou da Av. Faria Lima (trecho original) levará, inevitavelmente, à sua estagnação econômica e à degradação imobiliária. E fortalecerá os novos pólos com a Nova Faria Lima, Berrini, Chácara Santo Antônio e mesmo pólos menos visíveis como o citado São Judas, Barra Funda, Tatuapé e outros.
Antes da saturação de terrenos para edificação, ocorre a saturação de estacionamentos na via pública. Essa induz à busca de novas localidades. Principalmente para aqueles escritórios que têm grande movimentação de visitas, de população flutuante. É o caso, por exemplo, dos consultórios médicos.
A proibição de estacionamentos nas vias públicas, para a melhoria da fluidez, não pode ser genérica e padronizada. Precisa, sempre, levar em conta a demanda primária (ou seja, dos destinos) e os impactos que provoca nessa demanda.
Em síntese, podem ser considerados três impactos principais com a redução das áreas de estacionamento permanentes:
1 - não há qualquer mudança na demanda primária, com os escritórios/consultórios, instalados no mesmo local, com mudança de parte dos empregados (o pressuposto é que os "donos" têm vagas dedicadas no edifício):
- mudam de emprego, mas são substituídos;
- mudam o modo de viagem, passando a usar o transporte coletivo (incluindo os novos).
O resultado é uma diminuição de demanda de estacionamentos
- buscam estacionamentos pagos, como mensalistas
O resultado é um aumento de demanda nos estacionamentos pagos. Se houve carência de áreas ou vagas, os preços aumentam.
Em todos os casos, não há uma redução de viagens para a localidade.
2 - A unidade continua no local, mas perde clientes por dificuldade de estacionamento.
- o estacionamento duradouro e gratuito pode ser substituído por estacionamentos rotativos ou por garagens privadas, mas alguns não se dispõem a pagar o preço.
- há uma redução no número de viagens, provavelmente migrando para outras regiões;
3 - O escritório ou consultório muda de local. Busca uma nova área, onde há maior facilidade de estacionamentos para os empregados e para os clientes.
- a área vaga é ocupada por um novo inquilino, cujas pessoas usam mais o transporte coletivo do que o individual, por uma questão de renda;
- há uma degradação do valor econômico imobiliário e da produção local;
- isso vai se refletir na menor conservação dos edifícios e da carência dos serviços públicos (por exemplo, retirada do lixo).
O fato real é que a falta de estacionamentos leva a um processo insidioso de degradação da área urbana. Insidioso, porque decorre de ações com bons propósitos, mas que não considera todos os impactos e acaba causando efeitos perversos.

*Jorge Hori é consultor em Inteligência Estratégica do Sindepark. Com mais de 40 anos em consultoria a governos, empresas públicas e privadas, e a entidades do terceiro setor, acumulou um grande conhecimento e experiência no funcionamento real da Administração Pública e das Empresas. Hori também se dedica ao entendimento e interpretação do ambiente em que estão inseridas as empresas, a partir de metodologias próprias.