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Inteligência Estratégica

Estacionamentos e revitalização do Centro

13/06/2017


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Por Jorge Hori*

A área central da cidade de São Paulo foi, no século passado, o principal polo de atração das atividades urbanas.  Chegou, em consequência, a um nível de saturação, o que causou a dispersão, ou seja, transferência das principais atividades para outros bairros. E o esvaziamento dessa área central com sua degradação econômica e física.

Diferentemente do que se alardeia, o Centro não é a melhor área da cidade servida de infraestrutura, que não é suficiente para atender toda a demanda de veículos que por ela circula. E não conta também com suficiente oferta de estacionamentos.

Essa insuficiência foi a principal razão da migração das atividades econômicas mais ricas, assim como dos moradores de maior renda.

Como resultado, sobraram e continuam sobrando muitos imóveis desocupados. Alguns acabaram sendo invadidos por sem-teto.

A gestão municipal definiu uma política pública para a reocupação desses imóveis vazios. Aplicar os mecanismos previstos no Estatuto da Cidade, para induzir ou forçar a sua ocupação por habitações de interesse social. Dessa forma, daria ocupação e reduziria o deficit habitacional. Em que pesem as boas intenções, não conseguiu efetivá-la, deixando pendentes várias medidas, as quais - aparentemente - não estão sendo continuadas pela nova Administração. Essa não está dando continuidade, mas também não definiu uma nova política. Tudo continua como estava e está.

Pelas diretrizes da gestão anterior, não haveria o incentivo para novas incorporações, mas o melhor reaproveitamento dos imóveis existentes, incluindo os "retrofits". Em função do público-alvo presumia-se que não haveria grande necessidade de estacionamentos, uma vez que essa população iria usar mais o transporte coletivo. Muitos não teriam renda suficiente para a aquisição do seu carro próprio.

Paralelamente, o mercado imobiliário investiu em novos produtos - caracterizados pela menor dimensão das unidades e sem reserva de vagas de estacionamento. Foi voltado para um mercado de classe média e até alta, de pessoas que queriam estar numa área com maior disponibilidade de serviços e facilidade de movimentação para outras áreas, com o uso do transporte coletivo de massa, principalmente o metrô.

Seja porque esse mercado não é tão amplo como se imaginava, ou em razão da crise geral, muitos dos lançamentos retardatários do "boom" estão ainda com muitas unidades para vender.

E uma ampla revitalização do Centro, pretendida pelo mercado imobiliário, no sentido oposto ao desejado pela então administração petista, foi abortada.

Mas ambas as propostas tinham um ponto em comum: suposição de uma necessidade menor de estacionamentos. Com a ocupação de terrenos vagos que serviam como estacionamentos e menor número de vagas nos novos prédios, a oferta de vagas seria diminuída.

Com a manutenção da carência de vagas, as atividades econômicas de maior renda não refluíram para o centro. Não há nenhum lançamento imobiliário de porte de escritórios ou lojas comerciais. Pode ser debitado à crise, mas nem nos planejamentos futuros estariam.

Uma revitalização do Centro não ocorrerá por empreendimentos isolados, requerendo ampla interação entre as diversas atividades urbanas, suportadas por um sistema viário e estacionamentos.

Sem a devida oferta de estacionamentos não haverá revitalização econômica do Centro. Com a baixa disponibilidade de áreas para novas construções, a alternativa técnica estará em garagens verticais ou subterrâneas. Mas para que se efetive será necessário ainda avaliar a viabilidade econômica, como atividade privada. Não será apenas uma questão de volumes, mas também de preços.

A política da gestão municipal anterior era contra a ampliação de vagas de estacionamento na área central, segundo uma visão míope de atração maior de automóveis. É fato, mas sem a oferta de estacionamentos não se atraem os automóveis dos que decidem pela instalação dos escritórios e lojas. Esses continuarão longe do Centro. E não haverá revitalização. Contar que os decisores irão de metrô ao Centro, em São Paulo, é um grande sonho de inverno.

Estacionamentos caros, assim como o pedágio urbano, afastam os veículos dos que não podem ou não querem pagar e abrem espaço para os decisores. É condição essencial para a revitalização do Centro.

 

* Jorge Hori é consultor em Inteligência Estratégica e foi contratado pelo SINDEPARK para desenvolver o estudo sobre a Política de Estacionamentos que o Sindicato irá defender. Com mais de 50 anos em consultoria a governos, empresas públicas e privadas, e a entidades do terceiro setor, acumulou um grande conhecimento e experiência no funcionamento real da Administração Pública e das Empresas. Hori também se dedica ao entendimento e interpretação do ambiente em que estão inseridas as empresas, a partir de metodologias próprias.

NOTA:

Os artigos assinados não refletem necessariamente a opinião do SINDEPARK.


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