Parking News

Jorge Hori *

Com o sucessivo aumento da frota de automóveis, seja em São Paulo como em outras cidades, agrava-se o conflito entre o trânsito e o estacionamento nas vias públicas.
O estacionamento na via retira espaço para o trânsito de veículos, provocando redução de velocidade e congestionamentos.
A tendência do Poder Público é reduzir as vagas na via pública para melhorar a fluidez. Mas o resultado ao longo do tempo pode ser a degradação econômica e física das áreas com baixa disponibilidade de estacionamentos.
Há entendimentos e posições conflitantes em relação a essa redução, principalmente em áreas de maior concentração de escritórios, comércio, lazer ou outras atividades empregadoras e atratoras de público. Vale para o Centro tradicional, como para importantes subcentros regionais.
Uma das posições assume que, com a maior dificuldade de se encontrar vagas, os motoristas preferirão usar o transporte coletivo a chegar ao seu destino de carro. Com isso haveria melhora no trânsito.
A outra posição contrapõe que, com a dificuldade, as pessoas tendem a mudar de lugar, sem abandonar o transporte privado. Citam o caso real do Centro de São Paulo, que sofreu um processo de degradação diante das restrições reais e regulatórias de acesso e estacionamento.
A causa principal estaria no comportamento dos clientes. Os compradores das lojas preferem fazer as compras em shopping centers - ainda que com preços mais elevados - porque encontrariam maior facilidade de estacionamento. Os clientes de serviços, como de saúde ou advocacia passariam da reclamação para a mudança do prestador.
Não seria por outro motivo que grandes escritórios de advocacia também abandonaram o Centro.
Toda vez que se quebra um processo cultural, obrigando a mudança de comportamentos, as reações não vão numa única direção. Uma parte segue o esperado pelo autor da medida regulatória ou de mercado. No caso, muda o seu modo de viagem do carro para o transporte coletivo. Outra muda o local de moradia ou de trabalho. O resultado efetivo depende do percentual de cada uma das mudanças.
Para compensar a redução de vagas na via pública, o Poder Público busca alternativas de gerar vagas privadas. O que tem a resistência dos radicais contra qualquer aumento de vagas, trazendo ainda argumentos ambientais, em relação ao Centro da cidade.
Duas são as alternativas usuais para áreas densamente ocupadas: garagens subterrâneas ou edifícios garagens.
Em ambos os casos a viabilidade econômica é duvidosa.
No caso das garagens subterrâneas, no subsolo de áreas públicas não haveria o custo do terreno, porém a necessidade de escavações mais fundas e interferências de redes públicas podem tornar o custo mais oneroso.
Já os edifícios garagens têm de arcar com o custo do terreno, o que, dependendo da localidade, pode pesar fortemente no custo do investimento.
Com exceção de subsídios públicos, a alternativa é o uso misto nos novos edifícios.
Ou seja, nos novos edifícios ou nas suas reformas deverão gerar um volume de vagas superiores às suas necessidades, oferecendo vagas públicas para o atendimento aos arredores.
Nos edifícios residenciais ou comerciais a vaga é uma condição de venda do imóvel. Essa não é vendida em separado, mas como parte do apartamento ou do escritório, incorporando-se ao seu custo e ao seu valor.
Para o incorporador o que interessa é que as vagas sejam um diferencial competitivo que faça com que o valor da unidade vendida, com a incorporação do custo da construção da vaga, no conjunto da garagem, tenha um valor superior ao custo.
Para isso é necessário ampliar a relação entre vaga e unidade vendida. A alternativa para a sua viabilização econômica é que as vagas acima do mínimo exigido não sejam computadas como área construída para efeito dos coeficientes de uso e ocupação do solo. Com isso as novas edificações oferecerão, além do que seria considerado o necessário para o seu uso, vagas adicionais, como estacionamentos pagos, para o público em geral. Funcionando como substituição das vagas que sejam retiradas da via pública.


* Jorge Hori é consultor em Inteligência Estratégica do Sindepark. Com mais de 40 anos em consultoria a governos, empresas públicas e privadas, e a entidades do terceiro setor, acumulou um grande conhecimento e experiência no funcionamento real da Administração Pública e das Empresas. Hori também se dedica ao entendimento e interpretação do ambiente em que estão inseridas as empresas, a partir de metodologias próprias.