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Um dos motivos de maior disputa e conflitos entre os moradores, a garagem do prédio pode se transformar em fonte de receita para o condomínio. Isso é possível mediante uma parceria entre o edifício e alguma rede de estacionamento, que passa a gerir a área e cobrar para quem é de fora guardar o carro lá. Sem a demarcação de vagas, um funcionário da empresa estaciona os veículos, dos moradores e do público externo, aproveitando os espaços livres deixados pelos condôminos quando saem, explica reportagem da Folha.
José Barbosa Ruvira, que administra um prédio residencial na região da Consolação, conta que ali funcionava um flat. Da estrutura de serviços que existia até 2006, ficou o estacionamento.
Ele ressalta que, além da quantia que o condomínio recebe - de R$ 2.500 a R$ 3.500 por mês -, não tem encargos com funcionários. Esse valor equivale a cerca de 30% do faturamento da rede de estacionamento.
Sobre se já houve reclamação de moradores, ele diz que sim, quando, por exemplo, um condômino não simpatiza com algum manobrista. Se propõem acabar com o sistema, basta lhes mostrar as despesas do condomínio. "Aí mudam de ideia", diz.
Com o valor arrecadado, Barbosa diz que conseguiu pintar a garagem e fazer algumas reformas, como no gradil e na rampa de acesso do estacionamento.
A segurança é a questão mais delicada no modelo, que pode ser implementado desde que aprovado, em assembleia de condomínio, por três quartos dos moradores.
Aluguel de vaga gera renda e risco à segurança
A transformação da garagem do prédio em estacionamento privado deve ser feita com muita atenção, já que muda a rotina dos moradores. Para saber se o edifício se presta à modalidade, é preciso levar em conta a quantidade de torres e de apartamentos no condomínio, diz Dostoiéviscki Vieira, diretor da Pró-Síndico (associação de síndicos).
Segundo ele, quanto mais unidades no empreendimento, mais difícil fica a gestão de segurança.
Vieira diz que o perfil ideal são condomínios compactos, com vagas ou espaço livres que possam ser usados como estacionamento. Bairros com empresas ou prédios comerciais, com alta demanda por vagas, são a localização mais indicada. "Muitas famílias morando não dá certo."
Nos estacionamentos pequenos e médios, com faturamento de até R$ 35 mil por mês, é repassado um percentual de 10% a 30% do valor arrecadado (até cerca de R$ 8.500).
Júlio Herald, gerente de condomínio da administradora Auxiliadora Predial, ressalta que em eixos financeiros, como na região da avenida Paulista, a quantia pode passar de R$ 10 mil.
Nos empreendimentos menos disputados, o valor tende a ser menor. "Depende do tamanho, do fluxo de carros e do local, mas o comum é o repasse ser de R$ 800 a R$ 2.500 por mês. Já é uma pintura de um hall", diz Vieira.
Acesso
Quanto ao esquema de segurança, é importante haver a instalação de câmeras e um rígido controle de acesso do estacionamento à área comum do condomínio.
O advogado Carlos Amaral, que mora em Pinheiros, vê vulnerabilidade no sistema, mas aprova ter um manobrista à disposição.
"O nível de segurança diminui. Gente de fora pode entrar nas dependências do prédio. Há um andar exclusivo para os moradores, mas a saída dos carros à rua é a mesma para todos", diz.
O taxista José Aparecido Del Torto mora em um prédio no centro com acesso a um condomínio-garagem, que tem convênio com o comércio da região. Esse serviço rende de R$ 4.000 a R$ 5.000 por mês ao condomínio, montante que serve para reformas no estacionamento.
Del Torto afirma se sentir seguro, já que há porteiro e câmeras na entrada do condomínio pelo estacionamento. "Os assaltos que ocorreram aqui foram pela portaria, não pelo estacionamento."
Convenção precisa autorizar aluguel de vagas
Para alugar as vagas do estacionamento, é preciso autorização pela convenção de condomínio. A exigência está prevista na lei federal 12.607, do ano passado, que altera um dispositivo do Código Civil.
Com a mudança, os abrigos para veículos só podem ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio com "autorização expressa na convenção".
"É necessário aprovação por dois terços dos condôminos", diz Rubens Carmo Elias Filho, do escritório Nelm Advogados e presidente da Aabic (associação de administradoras).
Ele acrescenta que o estacionamento precisa de alvará de funcionamento da prefeitura.
De acordo com Marcos Caielli, diretor da Portal de Documentos, empresa que atua na área de autenticação de documentos, a convenção precisa assegurar aos moradores a prioridade na utilização das vagas.
"O que não pode acontecer é um morador chegar com seu carro e o manobrista avisá-lo de que o estacionamento está cheio."
Para Júlio Herald, da Auxiliadora Predial, é recomendável consultar um advogado, checar se funcionários têm registro, a idoneidade da empresa e se haverá seguro.
Fonte: Folha de S. Paulo, 20 de outubro de 2013