O desenvolvimento urbano das cidades é delineado principalmente pelo Plano Diretor Estratégico e pelas leis de uso e ocupação do solo, mais conhecidas como Leis de Zoneamento. São elas que determinam que tipo de edificações pode ser construído em cada região, incentivam certo tipo de ocupação em algumas áreas e inibem em outras.
Na cidade de São Paulo, o Plano Diretor atual foi promulgado em 2014 e a nova Lei de Zoneamento em 2016, ambas na gestão anterior, mantendo praticamente inalterados os direcionamentos do Poder Executivo. Tais leis trazem aspectos positivos, como incentivo às habitações de interesse social, a edifícios ambientalmente adequados e de uso misto.
Entretanto, o acúmulo de restrições, taxas e exigências foi muito além do que seria sustentável, o que resultará em aumento de preço dos imóveis, assim que baixar o atual estoque, que foi produzido ainda com base nas leis anteriores. A legislação reduziu o potencial construtivo (quantidade de metros quadrados que podem ser construídos), para uma vez a área do terreno, o que é muito baixo. Entretanto, permite que esse potencial seja ampliado para a até quatro vezes, conforme a localização do imóvel, mediante pagamento de uma taxa à Prefeitura, a outorga onerosa.
Ocorre que o valor da outorga foi fixado em patamares tão elevados, que aumenta sensivelmente o custo de produção dos edifícios, quando não torna inviável o empreendimento. Nas localidades onde é permitido chegar a quatro vezes a área do terreno, foi estabelecido tamanho máximo para os apartamentos, que ficaram também limitados a uma vaga de garagem. Assim, a grande maioria dos projetos em aprovação prevê apartamentos de até 80m² com uma vaga, mesmo em áreas onde as famílias demandam imóveis maiores. Não se considera a livre iniciativa, nem a oferta e demanda.
A justificativa é que tais áreas são próximas aos eixos de transporte público, como se fosse lógico que famílias maiores tivessem que morar mais longe de tais eixos. Uma das consequências que já se observa é a aquisição pelas famílias paulistanas de imóveis nas cidades próximas, como no ABC e Osasco, piorando o trânsito, em vez de melhorá-lo. Por outro lado, fora de tais eixos, pode-se construir apenas duas vezes a área do terreno, assim mesmo pagando caríssima outorga e chegando a no máximo oito andares.
Ou seja, o preço do terreno, da construção e todos os demais custos serão diluídos por um número muito menor de apartamentos, tornando o preço impraticável. Nos casos em que a obra for realizada, haverá outra surpresa desagradável: o custo excessivo do condomínio, pois as despesas serão divididas entre poucas unidades. Outro fator que contribuirá para aumento dos custos é a cota de solidariedade, que obriga que edificações de grande porte (acima de 20.000m²) destinem 10% de sua área a habitação de interesse social ou que o proprietário pague ao fundo de habitação da Prefeitura o equivalente a 10% do valor do terreno.
Na prática, equivale a outra pesada taxa, que se soma às outras tantas existentes. Todas essas exigências pressionam fortemente o custo de edificar e o preço dos imóveis. Além disso, inibem o crescimento, sabotando a vertente progressista de nossa capital cultural e financeira.
Considerando a forte crise econômica que afeta o mercado imobiliário, as empresas do setor e o orçamento das famílias, é preciso que os novos poderes Executivo e Legislativo promovam ajustes com urgência, devolvendo à cidade um pouco de sua tradição empreendedora e a seus cidadãos a oferta de habitação a preços acessíveis.
Fonte: O Estado de S. Paulo - 19/02/2017