Por Jorge Hori*
Os estacionamentos, como atividade econômica, não têm sido objeto de estudos acadêmicos, tampouco de modelagens por consultores. As avaliações são simplificadas, sem levar em conta todas as variáveis.
Suas características, no entanto, são similares às de outras atividades, que podem servir de paradigma para as avaliações. Uma delas, bastante estudada, é a economia das companhias aéreas.
Embora as preocupações principais dos analistas e gestores seja com a receita obtida com o ingresso de carros e o custo operacional, o principal fator de desequilíbrio pode ser o custo fixo, o custo do aluguel.
As empresas de estacionamento alugam espaço para abrigar os carros e a sua rentabilidade é em função da capacidade de gerar retorno operacional em cada um desses espaços. Um espaço não ocupado durante um dia de operação significa uma perda irreparável, como um assento não ocupado durante um voo.
O custo do aluguel deve ser calculado pelo valor por vaga, considerando o padrão médio de ocupação do estacionamento. Esse padrão médio depende das localizações regional e específica e das condições econômicas gerais.
Um estacionamento em polo de escritórios de padrão A+ tem um padrão médio de ocupação superior ao de áreas mais antigas ou ocupadas com estabelecimentos de menor renda. O prédio específico poderá ter maior ou menor atratividade. Essa pode ser definida pelos locatários e a eventual mudança de alguma delas pode afetar significativamente o padrão de ocupação do estacionamento.
Num shopping center, o empreendedor fraciona as áreas locáveis e pode locar a um estabelecimento âncora várias áreas unitárias conjugadas. Os locatários podem escolher o tamanho desejável, evitando locação de áreas ociosas. Já os estacionamentos não têm essa condição de fracionamento. O locatário e operador dos serviços tem de assumir o todo ou nada.
Em prédios com diversos andares de estacionamento o operador pode ficar com os andares mais subterrâneos ou mais elevados ociosos. Pode economizar na operação, mas terá de continuar pagando pelo espaço, com o mesmo valor dos demais. O justo seriam valores diferenciados em função da previsão da taxa de ocupação. Mas não é assim que funcionam as negociações entre os operadores e os locadores. Há sempre operadores menos experientes ou mais aventureiros que fazem contas simplórias e oferecem valores elevados ao locador. Mesmo que depois não cumpram com todos os compromissos.
A atividade de estacionamentos requer maior profissionalização, formulando modelos econômicos e de gestão mais elaborados.
* Jorge Hori é consultor em Inteligência Estratégica e foi contratado pelo SINDEPARK para desenvolver o estudo sobre a Política de Estacionamentos que o Sindicato irá defender. Com mais de 50 anos em consultoria a governos, empresas públicas e privadas, e a entidades do terceiro setor, acumulou um grande conhecimento e experiência no funcionamento real da Administração Pública e das Empresas. Hori também se dedica ao entendimento e interpretação do ambiente em que estão inseridas as empresas, a partir de metodologias próprias.
NOTA:
Os artigos assinados não refletem necessariamente a opinião do SINDEPARK.