Parking News

Por Jorge Hori*

O mercado imobiliário está se antecipando a uma das principais propostas previstas na revisão do Plano Diretor: a limitação de vagas. O setor imobiliário parece dizer ao Poder Público que não é preciso estabelecer por lei números mínimos, nem máximos de vagas por apartamentos. O que define é o mercado.
O novo produto lançado pelo setor são grandes edifícios residenciais, com um "mix" de pequenos apartamentos, com apenas um dormitório, entre 25 e 45 m2, somados a alguns poucos de dois dormitórios de até 70 m2. Os menores não teriam vagas de estacionamentos asseguradas, e os pouco maiores com direito apenas a uma vaga.
São edifícios lançados no centro da cidade próximos ou no entorno de estações do metrô, e têm tido grande sucesso de vendas. Um conjunto lançado na Avenida Ipiranga, próximo à Avenida Rio Branco e a cerca de 200 m da estação República, e um pouco mais distante da Luz, teria tido todas as unidades vendidas em 3 horas.
Outro lançamento, esse junto a uma das entradas da Estação Luz, com acesso direto à Linha Azul, mas com uma boa caminhada para a Linha Amarela e para a CPTM, em condições difíceis nos horários de pico, teria vendido todas as unidades menores nas primeiras horas, sobrando apenas as não tão pequenas.
O produto atrai mais os investidores do que os usuários finais, principalmente médios investidores dispostos a aplicar de R$ 300 até R$ 500 mil para locação e ter renda mensal entre R$ 1.000,00 e R$ 2.000,00, nas circunstâncias atuais, mas contando com valores maiores quando as unidades estiverem prontas, dada a valorização ocorrida com os lançamentos anteriores, que - inicialmente - se concentraram na região da Paulista.
A Esser, uma das principais incorporadoras desse novo produto, está testando o mercado da Barra Funda, ainda que sejam locais não tão próximos de uma estação do metrô, ficando além dos 400 m previstos na revisão do Plano Diretor, porém com grande disponibilidade de terrenos, atualmente ocupados por galpões de depósitos e de antigas indústrias. Nesse local, já oferece produtos um pouco maiores, mas a procura principal continua sendo dos menores, inteiramente vendidos no lançamento.
Isso significa que esses pequenos investidores acreditam, insuflados pelos corretores, numa demanda de "singles" ou casais que aceitam morar em apertamentos, por algum tempo, ou para uso eventual, contando com serviços de hotelaria.
Seria um produto para pessoas que optaram por residir bem em locais mais distantes do centro, com uma qualidade de vida melhor, como na Granja Viana, Embu das Artes e outras, continuando a trabalhar no centro, e não estão mais dispostas a enfrentar os congestionamentos da Rodovia Raposo Tavares ou da Régis Bittencourt e corredor da Francisco Morato/Rebouças/Consolação e querem um local para pernoite durante a semana.
Não estariam dispostos a ter como residência duradoura, mas consideram que seria um bom investimento para locação, quando a deixassem.
A demanda final seria formada por jovens solteiros ou casais que ainda não estariam dispostos a adquirir um imóvel, em definitivo, "para toda a vida", mas um início independente dos pais, pagando aluguel.
Esses, diferentemente das gerações imediatamente anteriores, não teriam a cultura automobilística, aceitando se deslocar pelos meios coletivos ou de forma não motorizada, mas que, com a vinda de filhos, passariam para outro imóvel, maior, com carro e vagas.
Na perspectiva de médio prazo, mais jovens entrariam nessa tribo dos "sem carro", mas tenderão - pelas perspectivas demográficas - a serem em menor número total e em relação à população total. Em contrapartida, os que alcançam a maturidade, com ascensão econômica, estariam comprando mais carros.
O investimento que hoje tem rápida valorização corre o risco de desvalorização, ao longo do tempo, como ocorreu em outras cidades e locais, sem ter melhorado as condições de congestionamento nas vias púbicas.
A grande indagação é se esses lançamentos e rápida comercialização correspondem a uma revitalização do centro ou a uma bolha imobiliária.
A inexistência de vagas será um fator positivo ou um fator de desvalorização imobiliária como ocorreu com diversos apartamentos ainda existentes no centro da cidade?
Mas a questão principal continua sendo: deve ser regulado pelo Poder Público ou deve ser deixado para a dinâmica do mercado?


* Jorge Hori é consultor em Inteligência Estratégica e foi contratado pelo SINDEPARK para desenvolver o estudo sobre a Política de Estacionamentos que o Sindicato irá defender. Com mais de 50 anos em consultoria a governos, empresas públicas e privadas, e a entidades do terceiro setor, acumulou um grande conhecimento e experiência no funcionamento real da Administração Pública e das Empresas. Hori também se dedica ao entendimento e interpretação do ambiente em que estão inseridas as empresas, a partir de metodologias próprias.

NOTA:
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