Por Jorge Hori*
Os edifícios-garagens junto aos aeroportos são sucesso de negócios, atraindo investidores e operadores para a sua construção e operação. Mas não são paradigmas para edifícios-garagens em áreas urbanas densas, por terem características bem diferenciadas.
A concessão promovida pela Infraero para a construção e operação de um edifício-garagem junto ao aeroporto de Curitiba (que fica no município vizinho de São José dos Pinhais) foi exitosa, com a concorrência entre diversos grupos. Isso apesar dos riscos.
Os estacionamentos junto aos aeroportos têm uma demanda em função dos movimentos de embarque, desembarque e da permanência de viajantes.
O embarque, em geral, não gera demanda para os estacionamentos. O habitual é levar o viajante até a entrada para embarque, no aeroporto, ou seja, na parte externa, e seguir adiante, sem estacionamento de permanência.
Mas há casos em que o motorista permanece com o viajante até o seu embarque, e nesse caso estaciona o seu veículo.
Já no desembarque, o habitual é o inverso. O motorista receptor deixa o seu carro no estacionamento e segue até a saída interna do desembarque, para esperar o viajante.
Esse movimento tende a se reduzir em função das facilidades de comunicação. O aviso pelo viajante, via celular, da chegada do avião pode permitir que quem vá buscá-lo não precise ficar à espera no aeroporto, dispensando permanecer ali.
O uso das vagas dos estacionamentos mais interessante para estes é o dos viajantes de curta permanência fora, deixando o carro estacionado. São predominantemente os viajantes a negócios.
Consideradas essas demandas primárias dos aeroportos, há uma demanda segura para os estacionamentos nos aeroportos. Em geral, começam como áreas abertas, em frente dos aeroportos, e dão lugar a edifícios-garagens quando a demanda aumenta e o estacionamento ao ar livre se torna insuficiente.
O edifício-garagem começa já com uma demanda segura, mas deve considerar dois riscos:
- o da redução das viagens aéreas, principalmente das de negócios;
- mudança do local do aeroporto ou de operação dos voos.
A redução das viagens aéreas está ocorrendo atualmente, com a crise econômica. Afeta principalmente as viagens de negócios, que contam, atualmente, com a concorrência da tecnologia da informação, que permite fazer reuniões à distância, com as conferências virtuais.
A mudança do local do aeroporto desloca a demanda dos viajantes e seus acompanhantes, esvaziando os estacionamentos. É a principal demonstração factual de que estacionamento não é demanda primária. Ninguém busca o estacionamento como fim último. Esse é buscado como meio de guarda temporária do seu veículo, enquanto o motorista se dirige e permanece no seu destino.
Essa condição é fundamental para a avaliação da viabilidade econômica de qualquer edifício-garagem.
* Jorge Hori é consultor em Inteligência Estratégica e foi contratado pelo SINDEPARK para desenvolver o estudo sobre a Política de Estacionamentos que o Sindicato irá defender. Com mais de 50 anos em consultoria a governos, empresas públicas e privadas, e a entidades do terceiro setor, acumulou um grande conhecimento e experiência no funcionamento real da Administração Pública e das Empresas. Hori também se dedica ao entendimento e interpretação do ambiente em que estão inseridas as empresas, a partir de metodologias próprias.