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Os donos do prédio construído na Avenida São João, no Centro de São Paulo, para ser o Hotel Aquarius, nunca inaugurado, terão um ano para dar um destino útil ao edifício, segundo notificação enviada pela prefeitura da capital dia 31 de outubro. Se não o fizerem, começarão a pagar um porcentual crescente de Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) dos atuais 2% até o teto de 15%. Depois de cinco anos, o imóvel poderá ser desapropriado mediante pagamento em títulos de dívida pública.
"Não se trata de tirar o valor da propriedade, e sim de forçar o seu uso, pois é muito custoso para a cidade ter parte de sua terra não utilizada", diz o secretário municipal de Desenvolvimento Urbano, Fernando de Mello Franco.
Há dez anos abandonado pelos filhos do empreendedor, que não se entenderam sobre a venda após a morte do pai, o local ficou marcado pela violenta operação de reintegração de posse realizada em 16 de setembro. Cerca de 200 famílias ocupavam os 221 apartamentos havia seis meses.
O cenário triste de caos deixou no ar a pergunta sobre o que seria feito do local. Tamanho esforço da Justiça paulista fora empreendido para o prédio seguir vazio? A prefeitura de São Paulo estudou a desapropriação do edifício para habitação popular, mas o custo médio da unidade ficou acima de 600 mil reais, de acordo com o preço oferecido pelos proprietários.
A função social da propriedade, que é a ordenação da cidade definida pelo Plano Diretor, é prevista na Constituição, mas até a assinatura pelo prefeito Fernando Haddad do decreto que permite aplicar o instrumento de Parcelamento, Edificação e Uso Compulsórios (Peuc) e o IPTU progressivo, nada obrigava o dono a dar algum destino aos imóveis na cidade em vez de esperar o lucro futuro, a famosa especulação imobiliária.
Um estudo da Universidade de São Paulo estimou em 2009 que existiam 400 mil imóveis ociosos na capital paulista, dos quais 60% no Centro Expandido. A prefeitura trabalha na construção de um banco de dados mais detalhado. Com o decreto, a administração municipal pôde pela primeira vez notificar terrenos e prédios vazios ou subutilizados, a começar por 78 imóveis no Centro, entre eles o Hotel Aquarius.
Os primeiros notificados somam 50 milhões de reais em valor venal. O que vale reter por tanto tempo prédios ou terrenos vazios? Uma das explicações é o alto rendimento garantido sem realizar nenhum investimento.
De 2005 a 2013, segundo o Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo (Creci-SP), o preço dos imóveis usados na cidade subiu em média 213%, ante uma inflação acumulada de 59%.
"São obras e serviços públicos que determinam a valorização de uma região. A retenção de imóveis, característica da especulação, é a garantia do lucro privado, advindo de investimentos coletivos", explica o urbanista Kazuo Nakano.
Outros fatores contribuem para a inércia dos proprietários, como não ter capital suficiente para investir e pendências com inventários de heranças.
Franco chama atenção para mais um processo comum do mercado imobiliário, o de deixar determinadas áreas se degradarem para derrubar ao máximo o valor dos imóveis e posteriormente se apropriar para transformá-las.
"Um caso clássico é o bairro da Barra Funda, onde a Operação Urbana da Água Branca foi pensada na década de 80, mas a área ficou abandonada. Hoje virou a bola da vez do mercado imobiliário: "O Centro seria outro exemplo onde os valores chegaram ao fundo do poço e, por uma aposta coordenada do mercado imobiliário, hoje é possível encontrar ofertas de imóveis a 14 mil reais o metro quadrado".
Diminuir o custo da terra, ao forçar um aumento da oferta de imóveis, é uma das intenções da política. A meta da prefeitura é, até julho de 2016, cadastrar 2,5 mil propriedades e submetê-las à análise. "Se considerarmos que são lançados 22 mil imóveis por ano na cidade, o impacto inicial no estoque para o mercado é diminuto. Mas a ação será contínua", diz Franco.
O mercado de imóveis novos no município de São Paulo movimentou nos últimos 12 meses em torno de 13 bilhões de reais. "É um instrumento urbanístico positivo para colocar terrenos no mercado, mas para prédios não vale a pena", diz Cláudio Bernardes, presidente do Sindicato da Habitação, que representa as incorporadoras.
O Peuc e o IPTU progressivo terão impacto no desenvolvimento das Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis), onde o mercado tem dificuldade para lidar com as exigências dos investimentos, como o porcentual mínimo de moradias populares, o uso de fachadas mistas (com comércio) e menos vagas de garagem.
Propriedades notificadas terão de investir em habitação popular de acordo com o mínimo exigido no Plano Diretor. Na Zeis 3 do Centro, por exemplo, a exigência é de 80% da área construída. Segundo o secretário, a medida encaixa-se com a necessidade apontada no Plano Diretor de se evoluir para um modelo de cidade mais compacta e baseada no transporte coletivo.
São ociosos terrenos com mais de 500 metros quadrados sem edificação ou com pequena área construída e prédios com mais de 60% de sua área desocupada há mais de um ano. Estacionamentos sem construção também são considerados ociosos, lembra o vereador Nabil Bonduki.
"Muitas áreas são transformadas em estacionamento para continuar a render." Ao ser notificados, os donos terão um ano para dar uso ao edifício. Para as áreas sem construção ou subutilizadas, o prazo para apresentar um projeto é de um ano, com até dois anos para iniciar as obras e cinco anos para concluí-las.
Se após um ano nenhuma medida for tomada, a prefeitura começará a cobrar o IPTU progressivo, e depois de cinco anos poderá desapropriar o local.
Um dos edifícios notificados tem valor estimado pelo poder público de 1,6 milhão de reais e é tributado em 29 mil reais pelo IPTU (1,8%). Com a medida, se o proprietário não tomar nenhuma providência, em cinco anos, desconsiderada a valorização do imóvel no período, ele pagará cerca de 240 mil reais em tributos, oito vezes mais do que paga hoje.
"Um instrumento radical dentro da lógica liberal, mas o tempo dado aos proprietários é demasiado", diz João Whitaker, professor da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP.
O Peuc e o IPTU progressivo no tempo são mecanismos previstos na Constituição, no Estatuto da Cidade, de 2001, em lei municipal de 2010 e no Plano Diretor de 2013. "O instrumento sempre sofreu oposição de proprietários, por isso demorou a ser colocado em prática", diz Nakano.
Segundo Franco, a lei aprovada em 2010 não dava viabilidade à aplicação da política, o que foi resolvido com o decreto. Se funcionar, a medida permitirá a São Paulo evoluir de forma mais racional, antenada às tendências mundiais.
Fonte: Revista Carta Capital (SP), 12 de novembro de 2014