Parking News

Por Jorge Hori*

As autoridades municipais, tanto o Executivo como a relatoria do projeto de revisão do Plano Diretor, assumiram uma suposição equivocada de que não havendo vagas para estacionamento as pessoas irão morar dispensando a posse de um automóvel. Com isso, haveria uma transferência para o transporte coletivo e uma redução dos congestionamentos.
Isso deverá ocorrer, mas para uma pequena parcela da população. Poderá ser uma solução para o curto prazo, porém, extremamente danosa para o médio prazo. Está se promovendo novos "São Vitos", edifício que se tornou uma favela vertical e teve de ser demolido.
Hoje a dispensa de vagas por unidade residencial só ocorre nas ZEIS (Zonas Especiais de Interesse Social). Isso barateia o custo da habitação popular. Porém, a inexigência de vagas e a não oferta de garagens nos edifícios não inibe a posse do automóvel. Uma visita aos novos conjuntos habitacionais mostra muitos carros estacionados nos pátios, nas vias públicas do entorno ou em garagens improvisadas. A inexigência legal tem uma virtude. Não gera vagas ociosas, porque nem todos os moradores têm condições econômicas para comprar um carro.
A Prefeitura quer mudar radicalmente as regras: inexige o mínimo, só admite uma vaga como área não computável e admite mais, mas como área computável. Ou seja, a vaga adicional ocupa o direito de construção da área residencial.
Quais serão os resultados efetivos dessas novas regras? Dependerá de como a demanda por residências e o mercado imobiliário irão se ajustar.
A demanda será sempre segmentada. Haverá uma demanda de pessoas que querem morar próximo às estações de metrô, trabalhar em local próximo à sua moradia e dispensam a posse de um carro e, consequentemente, constituem uma demanda para pequenos ou microapartamentos sem vagas, com custo menor, porém, não necessariamente preço menor. Na prática o mercado está oferecendo microunidades a preços elevados, para um público de alta renda.
De outra parte, as famílias querem pelo menos uma vaga e algumas até mais.
O ajuste do mercado imobiliário a essas regras será oferecer edifícios mistos, com uma composição de unidades de diversos tamanhos. Uma parte será de apartamentos de até um dormitório, usando o direito da vaga, sem cômputo no coeficiente de aproveitamento, mas sem necessariamente utilizar a vaga. Será comercializado com ou sem vaga. Uma segunda parte será de apartamentos de até dois dormitórios, com uma vaga vinculada ao imóvel. Os moradores, em geral um casal sem filhos, ou com apenas um filho, querem ao menos um carro e uma vaga. Uma terceira parte será de famílias com mais filhos que querem ter mais de um carro e mais uma vaga. Esse "mix" é uma forma de otimizar os direitos e restrições.
Um edifício de apartamentos exclusivamente de poucos dormitórios, sem vaga, é um desperdício. Não utilizar o direito de construir mais, sem comprometer o volume destinado à área residencial, é uma perda econômica. Deve-se usar o direito e gerar renda com essa construção de menor custo. Para gerar renda, essa vaga deve ser vendida a quem quer mais de uma.
O ajuste, por parte do mercado imobiliário, é simples: é uma questão de projeto e de fazer contas. Já do lado da demanda as perspectivas não são tão simples. Qual segmento seria a âncora do empreendimento? A demanda dos apartamentos menores, tendo então que atrair para o mesmo as famílias maiores? Ou seria o oposto? O foco seria dessas famílias maiores e seria necessário completar com os apartamentos menores? O mercado aceitaria essa mistura ou prevaleceriam os preconceitos, com as famílias maiores não aceitando a vizinhança de moradores que vivem sozinhos? Ou a renda e os valores imobiliários equalizariam as condições?
Uma alternativa é que as vagas dos edifícios com microapartamentos, sem uso de vagas, se tornem estacionamentos abertos ao público, com maior rotatividade e uso. Há, no entanto, neste caso questões de segurança, o que requer entradas independentes e operadores do estacionamento.

* Jorge Hori é consultor em Inteligência Estratégica e foi contratado pelo SINDEPARK para desenvolver o estudo sobre a Política de Estacionamentos que o Sindicato irá defender. Com mais de 50 anos em consultoria a governos, empresas públicas e privadas, e a entidades do terceiro setor, acumulou um grande conhecimento e experiência no funcionamento real da Administração Pública e das Empresas. Hori também se dedica ao entendimento e interpretação do ambiente em que estão inseridas as empresas, a partir de metodologias próprias.

NOTA:
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