Por Jorge Hori*
A proposta da Prefeitura Municipal de São Paulo para o parcelamento, uso e ocupação do solo (LPUOS) contempla uma das sugestões reiteradas aqui: o incentivo à integração multimodal, com a associação do carro com o transporte coletivo de alta capacidade, os sob trilhos, como o metrô, trem urbano e monotrilho.
Prevê, ainda, a possibilidade de construção de edifícios-garagens com até 75% do total como área não construída dentro de um raio de600 mde distância de uma estação metroferroviária, no extremo da linha, ou de estação de conexão entre esses modais.
Nas demais áreas onde seriam permitidos os edifícios-garagens o máximo seria de 50%.
Como temos comentado, não há interesse do usuário em fazer a integração carro-metrô em estações intermediárias. Ao menos enquanto o metrô estiver lotado, mesmo fora da hora de pico. Nos horários de pico só vale a pena mesmo para o motorista de carro fazer a transferência nas estações terminais, garantindo que viaje sentado.
Nessas regiões, com a isenção de até 75%, o coeficiente básico de aproveitamento de 2 poderia ser elevado até 4 vezes, permitindo a construção de edifícios-garagens altamente verticalizados. Essa verticalização requer tecnologias adequadas do ponto de vista técnico e econômico.
O que precisará ser avaliado é se nesses edifícios será viável chegar-se a um valor unitário compatível com a opção de deixar o carro para pegar o metrô.
Com uma taxa de ocupação, em geral, de 50%, o edifício teria 16 andares, o que não é acessível em sua totalidade mediante rampas, requerendo elevadores.
Para ajudar na viabilidade seria necessário que os 25% adicionais pudessem ter outra ocupação que não apenas de garagem, com rentabilidade superior ao do uso como vagas.
Por outro lado, há implicações com o Polo Gerador de Tráfego, devendo a legislação ser devidamente compatibilizada.
*Jorge Hori é consultorem Inteligência Estratégicae foi contratado pelo SINDEPARK para desenvolver o estudo sobre a Política de Estacionamentos que o Sindicato irá defender. Com mais de 50 anos em consultoria a governos, empresas públicas e privadas, e a entidades do terceiro setor, acumulou um grande conhecimento e experiência no funcionamento real da Administração Pública e das Empresas. Hori também se dedica ao entendimento e interpretação do ambiente em que estão inseridas as empresas, a partir de metodologias próprias.
NOTA:
Os artigos assinados não refletem necessariamente a opinião do SINDEPARK.