Por Jorge Hori*
Proposta de mudanças pontuais na lei de zoneamento urbano da cidade de São Paulo vem sofrendo resistência de parte da sociedade, formada por ativistas defensores das diretrizes e regras definidas pela gestão anterior.
Segundo os dirigentes atuais da Prefeitura Municipal, responsáveis pela gestão urbana, não há nenhuma alteração no Plano Diretor. Os ajustes seriam apenas em pontos específicos da regulamentação feita pela lei de zoneamento: uma delas refere-se ao limite do número de vagas nas novas edificações.
O Plano Diretor atual mudou radicalmente a diretriz anterior que exigia mínimo de vagas nas edificações novas ou reformadas. Eliminou os mínimos, reduziu os benefícios atribuídos às vagas e estabeleceu máximos. Passou da visão dos estacionamentos dentro das edificações como solução da mobilidade urbana para a visão distorcida de problema.
Prevaleceu a visão dos "anticarros" que veem nas vagas de estacionamento um indutor do uso do automóvel, em detrimento do transporte coletivo.
Na visão dessa "tribo mundial" que promove e patrocina suntuosos eventos internacionais, sem a oferta de vagas de estacionamento os motoristas preferirão deixar o carro em casa e usar o transporte coletivo. Pode ser que isso aconteça em algumas ricas mas médias cidades mundiais. Não em São Paulo, uma megacidade altamente desigual social e economicamente.
As mudanças propostas pela atual gestão municipal em nada alteram as diretrizes do Plano Diretor. As mudanças são complementares na Lei de Zoneamento.
Em relação às vagas, a proposta é de passar do parâmetro global de uma vaga a cada70 m2para vagas por unidade residencial ou comercial.
A questão não é técnica. É preponderantemente econômica. É que o parâmetro básico não conta como área construída, facultando o uso do coeficiente de aproveitamento integralmente para as unidades comercializáveis. O que significa que o custo da vaga é apenas da construção, não carregando o valor do terreno. Se o incorporador projetar mais vagas, comprometerá o uso do terreno para construção, com essas. Ou seja, o custo da vagas será acrescido da sua cota-parte do valor do terreno.
O que convém - do ponto de vista econômico - ao incorporador? Reservar todo o coeficiente de aproveitamento para as áreas vendáveis ou locáveis ou destinar parte para as vagas. Do ponto de vista específico dos valores de locação, não seria conveniente: o valor do m2 vendável ou locável de uma vaga na garagem seria menor que a da residência ou escritório. Mas a vaga pode ser um fator de valorização da área comercial ou residencial comercializável.
Com menos vagas nas novas edificações, podem ocorrer duas reações ou consequências: os compradores preferirão não ter carro (no caso residencial) ou não ir de carro (no caso de escritórios) ou o valor dos serviços de estacionamento irá subir: menor oferta, maior preço, até alcançar o equilíbrio.
Com carência de vagas os valores das unidades comercializáveis tenderão a valorizar menos. A demanda por elas será menor em relação à das edificações com maior disponibilidade de vagas.
Cabe avaliar se essa situação será favorável ou não aos operadores de estacionamentos.
* Jorge Hori é consultor em Inteligência Estratégica e foi contratado pelo SINDEPARK para desenvolver o estudo sobre a Política de Estacionamentos que o Sindicato irá defender. Com mais de 50 anos em consultoria a governos, empresas públicas e privadas, e a entidades do terceiro setor, acumulou um grande conhecimento e experiência no funcionamento real da Administração Pública e das Empresas. Hori também se dedica ao entendimento e interpretação do ambiente em que estão inseridas as empresas, a partir de metodologias próprias.
NOTA:
Os artigos assinados não refletem necessariamente a opinião do SINDEPARK.