Parking News

Por Jorge Hori*


As regras estabelecidas pelo novo Plano Diretor da cidade de São Paulo vão mudar substancialmente a configuração das edificações verticalizadas. As novas regras permitem, de imediato, um maior adensamento e verticalização em torno dos grandes eixos de transporte coletivo, os chamados eixos de transformação urbana.
As edificações serão de uso misto, com parte de escritórios, parte residencial e lojas comerciais no piso térreo, aberto ao público. O paradigma deste novo modelo é uma edificação concebida nos anos 50: o Conjunto Nacional, na Avenida Paulista, em São Paulo. Em alguns casos, será acoplado um hotel, como ocorre com o Conjunto Brascan e o World Trade Center/D&D, mas sem a parte residencial.
Por outro lado, as novas regras restringem as vantagens que havia para as vagas para estacionamento de carros.
A suposição do Plano Diretor é que reduzindo as vantagens haverá menor oferta de vagas e, com isso, uma redução da atração de carros para o local.
A oferta de vagas é uma função da demanda. Nos eixos de transformação, edificações sem a quantidade suficiente ou adequada de vagas - segundo as percepções dos compradores e dos incorporadores - terão pouca demanda.
As reações mais prováveis do mercado serão de aproveitar ao máximo a geração de vagas dentro da isenção de cômputo no coeficiente de aproveitamento e produzir mais vagas para venda independente, preponderantemente para investidores.
Esses investidores irão locar as suas vagas e poderão ter maior retorno se essas forem negociadas como serviços e não como um espaço fixo demarcado e reservado.
As garagens passarão a ser unidades autônomas e não mais parte comum do condomínio.
Haverá mudanças operacionais e econômicas. Atualmente, na maioria dos casos, a garagem pertence ao condomínio, os moradores ou usuários das unidades têm direito a vagas e os custos são incluídos nas despesas condominiais. Por outro lado, a locação das vagas para o estacionamento rotativo - avulso ou mensal - gera uma renda para redução dos encargos dos condôminos.
Nesse novo modelo, o benefício da locação das vagas incorporadas dentro do coeficiente de aproveitamento poderia ser individualizado. E as vagas adicionais, exploradas independentemente.
Essas vagas adicionais não iriam onerar os condôminos das unidades residenciais ou comerciais, mas eles terão de pagar pelo uso próprio de vagas adicionais, ou para oferecer vagas aos seus clientes ou visitantes.
A prática usual de empresas de oferecer aos seus funcionários mais importantes vagas como benefícios ficará mais restrita. Deve-se considerar que o setor imobiliário está muito cauteloso, mais preocupado em digerir o estoque de produtos já lançados e os que estão protocolados, segundo as regras antigas. Embora as novas regras relativas aos eixos de transformação já estejam em vigor, preferem esperar pelas definições da lei de zoneamento, prometido para janeiro de 2015. Os produtos só começarão a ser lançados a partir do segundo semestre de 2015.

* Jorge Hori é consultor em Inteligência Estratégica e foi contratado pelo SINDEPARK para desenvolver o estudo sobre a Política de Estacionamentos que o Sindicato irá defender. Com mais de 50 anos em consultoria a governos, empresas públicas e privadas, e a entidades do terceiro setor, acumulou um grande conhecimento e experiência no funcionamento real da Administração Pública e das Empresas. Hori também se dedica ao entendimento e interpretação do ambiente em que estão inseridas as empresas, a partir de metodologias próprias.

NOTA:
Os artigos assinados não refletem necessariamente a opinião do SINDEPARK.