Por Jorge Hori*
Em grandes cidades europeias as garagens subterrâneas foram a solução para atender à demanda por vagas. Em cidades norte-americanas, a saída foram edifícios-garagens e de empilhamento com soluções tecnológicas.
Nas grandes cidades brasileiras a solução foi de garagens dentro dos edifícios residenciais e não residenciais, com ocupação predominante do subsolo.
São Paulo é a cidade mundial com a maior rede de garagens subterrâneas: a quase totalidade privada.
As avaliações que fizemos sobre a economicidade dos edifícios-garagens, assim como de garagens subterrâneas públicas, indicam a sua inviabilidade econômico-financeira. E o principal responsável por ela: os juros sobre os investimentos.
Mas por que os juros inviabilizam os edifícios-garagens e não as garagens incorporadas aos edifícios residenciais e não residenciais?
Porque nesses últimos, o empreendedor apropria os investimentos e juros nos custos das unidades vendáveis, sejam os apartamentos ou as salas comerciais. As garagens entram como custo marginal. Não são unidades vendáveis, mas essenciais para a venda das unidades principais.
No caso dos edifícios residenciais e de escritórios o mais comum é que a venda seja fatiada e a administração das vagas nas garagens seja do condomínio. Esse pode terceirizar a operação, requerendo do operador um valor de aluguel, mas não o ressarcimento do investimento, com os respectivos juros.
O valor do aluguel é sempre menor que dos juros sobre o investimento. O aluguel é uma renda permanente sobre um capital próprio. Os juros e a amortização são rendas sobre capital de terceiros. O investidor que toma o dinheiro emprestado para investir não faz a separação das duas contas.
Quando investe numa edificação específica para garagem, quer que o rendimento mensal dela cubra os seus encargos financeiros. Ou seja, não quer cobrar aluguel, mas os juros e amortização dos financiamentos. Isso inviabiliza a operação econômica de curto prazo.
A viabilidade econômica dos edifícios-garagens, assim como das garagens subterrâneas, só será possível dentro da concepção de concessão por longo prazo.
Isso significa, em primeiro lugar, um prazo de exploração ao menos de três vezes o período de amortização dos financiamentos. Assim, pode-se simular um financiamento imobiliário a ser pago em até sete anos, com eventual carência durante a construção, e um prazo de exploração de 21 anos.
Nesses primeiros sete anos, a exploração seria altamente deficitária, em função dos encargos do financiamento, e começaria a ter um ganho no segundo período, mas para cobrir o prejuízo anterior. Na prática, continuaria com deficit de caixa. Os resultados positivos só ocorreriam no terceiro período. O "pay-back" seria, no mínimo, de 14 anos.
Não seria um empreendimento atrativo para aquele que precisa tomar um financiamento para a sua realização. Poderia ser para o investidor que tem uma poupança e quer aplicá-la num "investimento de raiz", com uma rentabilidade mensal, mantendo o seu capital.
O modelo, eventualmente viável, seria o praticado pelos empreendedores imobiliários que constroem para utilização como hotel, firmando contrato de longo prazo com uma bandeira e vendendo unidades para investidores. Ofereceriam garantias de retorno por um determinado período.
Essa seria a modelagem financeira, que dependeria da viabilidade econômica em função da demanda e das tarifas praticáveis.
* Jorge Hori é consultor em Inteligência Estratégica e foi contratado pelo SINDEPARK para desenvolver o estudo sobre a Política de Estacionamentos que o Sindicato irá defender. Com mais de 50 anos em consultoria a governos, empresas públicas e privadas, e a entidades do terceiro setor, acumulou um grande conhecimento e experiência no funcionamento real da Administração Pública e das Empresas. Hori também se dedica ao entendimento e interpretação do ambiente em que estão inseridas as empresas, a partir de metodologias próprias.