Parking News

Por Jorge Hori*

Os estacionamentos pagos podem ser vistos segundo várias lentes. Do ponto de vista do operador, do proprietário dos imóveis, do Poder Público e dos usuários, entre os principais. O operador está na ponta da oferta. É ele o prestador visível dos serviços aos usuários. Ele busca oportunidades de locais onde haja demanda por vagas de estacionamento.
Para os operadores é importante ressaltar que eles não criam a demanda. Eventuais benefícios que possam oferecer aos usuários, como serviços adicionais de lavagem e outros, tecnologias mais avançadas, marketing agressivo etc., não geram a demanda. Apenas são mecanismo de concorrência com outros operadores, para uma mesma demanda.
Ninguém procura um estacionamento como objetivo principal. O estacionamento é sempre uma demanda derivada. Ao contrário de um posto de gasolina (ou combustíveis) ou um lava-rápido. Nesse caso o motorista vai ao local porque precisa de combustível para o seu carro, sem o qual esse não se movimenta, ou busca um lava-rápido porque quer lavar o seu carro.
Isso não ocorre com o estacionamento. As pessoas buscam um local onde vão trabalhar, fazer compras, estudar, fazer consultas de saúde etc. Esse é o objetivo da sua viagem. Esse é o seu destino. Quando vão de carro precisam de um local para deixar o seu carro, o mais próximo do seu destino.
Ele não vai para um estacionamento para depois decidir o seu destino final. A menos de uma compra num polo comercial, onde a escolha é por uma loja. Da mesma forma que ocorre num shopping center.
Os operadores buscam oferecer vagas onde existe essa demanda primária e concorrem entre si para atrair o usuário. Por outro lado, tendem a abandonar as áreas onde a demanda primária se enfraquece. Isso ocorreu com os bairros mais centrais, onde os empresários foram abandonando os escritórios e mudando-se para outros locais.
Os operadores precisam estar muito atentos para as mudanças na ocupação da cidade, que não é uniforme. Precisam perceber com antecipação os locais em que tende a ocorrer maior localização de trabalho e também onde estão sendo esvaziados.
Nos locais em que a demanda pelo destino final é mais intensa, o mercado tende a elevar o preço. À medida que se afasta do ponto central, os preços tendem a diminuir.
Isso porque a maioria dos que buscam um estacionamento priorizam a comodidade de caminhar o menos possível até o seu destino final. Preferentemente apenas até o elevador.
Isso faz com que o mercado de estacionamentos pagos seja altamente competitivo, funcionando inteiramente com base no livre mercado.
Se em alguns locais o preço é mais elevado é porque a demanda é mais intensa. O usuário sempre tem a possibilidade de buscar outro estacionamento com preços menores, ainda que mais distante do seu destino.
Por outro lado, o mercado imobiliário que cria os locais de trabalho percebe que para vender melhor os seus produtos e atrair a localização dos escritórios é preciso oferecer vagas para estacionamentos. Sem as vagas a demanda será menor e os preços também serão menores.
Os operadores não criam a demanda, tampouco a oferta. A exceção está na transformação de terrenos vazios em estacionamento, circunstância em processo de extinção dada a sua utilização para a construção de novos prédios.
Há, no entanto, uma distorção recente na criação da oferta que é a transformação de antigas lojas, agências bancárias e outros estabelecimentos que perderam clientela e estão sendo reabertos como estacionamentos improvisados. Isso está ocorrendo, principalmente, no centro antigo de São Paulo.

Observação:
Este texto é o primeiro de uma série de quatro artigos do consultor, a serem publicados nas próximas semanas, que visa caracterizar os estacionamentos pagos, segundo diversos ângulos.


* Jorge Hori é consultor em Inteligência Estratégica e foi contratado pelo SINDEPARK para desenvolver o estudo sobre a Política de Estacionamentos que o Sindicato irá defender. Com mais de 50 anos em consultoria a governos, empresas públicas e privadas, e a entidades do terceiro setor, acumulou um grande conhecimento e experiência no funcionamento real da Administração Pública e das Empresas. Hori também se dedica ao entendimento e interpretação do ambiente em que estão inseridas as empresas, a partir de metodologias próprias.

NOTA:
Os artigos assinados não refletem necessariamente a opinião do SINDEPARK.