Por Jorge Hori*
Os estacionamentos em imóveis mistos precisam conciliar as condições de segurança, comodidade e compartilhamento. A solução mais simples é o estacionamento compartilhado, ou seja, aberto para uso público, com pagamento pelo uso. Os condôminos arcariam com um custo fixo, independentemente da utilização. Ou seja, pela disponibilidade da vaga.
Essa solução de livre acesso ao estacionamento envolve riscos à segurança e a necessidade de um conjunto de procedimentos, para o acesso de terceiros.
A primeira é a limitação de horário, para o acesso da garagem a terceiros, não condôminos.
Não pode ser um sistema self-service. Obrigatoriamente os automóveis devem ser entregues a manobristas, assim como se deve exigir a identificação do motorista e dos eventuais passageiros, para ter acesso aos andares superiores (seja por elevador ou escada).
Outra alternativa é que o estacionamento não dê acesso direto às unidades, sejam residenciais ou não residenciais. Entrada e saída do motorista seriam pela via pública.
Poderia ser estabelecido acesso por elevadores e escadas por acesso exclusivo ao térreo, onde seriam feitos os procedimentos de segurança.
Essas soluções requerem adaptações no projeto e de construção, que podem encarecer o custo do imóvel.
São soluções economicamente inviáveis para pequenos imóveis, com poucas unidades. O padrão mínimo, em São Paulo, seria de 48 unidades, sendo quatro por andar e 12 andares. A maior parte dos imóveis verticais em São Paulo está nesse nível ou abaixo desse. O número de vagas seria equivalente.
Não seria interessante para um prestador de serviços terceirizado. Para este não basta a escala mínima de vagas. O que importa é a rotatividade. Nas circunstâncias atuais, a rotatividade seria elevada, com um alto volume de disponibilidade de vagas durante o horário comercial expandido.
Porém, com as mudanças propostas pelo poder público de aproximar a moradia do trabalho, a rotatividade pode diminuir, com mais pessoas deixando o seu carro parado na garagem e indo ao trabalho a pé, de bicicleta ou com uso do transporte coletivo.
Por outro lado, para os condôminos também poderia não ser interessante. O eventual ganho com a exploração das vagas não compensaria devido aos custos adicionais com a segurança.
A disponibilidade de vagas e sua operação não são condições essenciais para a decisão do incorporador, assim como para o candidato à compra dos imóveis, mas terão forte influência sobre o futuro da mobilidade urbana.
* Jorge Hori é consultor em Inteligência Estratégica e foi contratado pelo SINDEPARK para desenvolver o estudo sobre a Política de Estacionamentos que o Sindicato irá defender. Com mais de 50 anos em consultoria a governos, empresas públicas e privadas, e a entidades do terceiro setor, acumulou um grande conhecimento e experiência no funcionamento real da Administração Pública e das Empresas. Hori também se dedica ao entendimento e interpretação do ambiente em que estão inseridas as empresas, a partir de metodologias próprias.
NOTA:
Os artigos assinados não refletem necessariamente a opinião do SINDEPARK.