Por Jorge Hori*
Recentes estudos do ITDP Brasil (sigla em inglês para Institute for Transportation and Development Policy) em relação à regulação de vagas em edificações no Rio de Janeiro restabelecem a discussão sobre se as exigências de vagas de estacionamento dentro das edificações são boas ou não para as cidades.
Deixada à margem a falsa comparação de que a área construída para vagas poderia ser usada para residências de interesse social, cabe avaliar as repercussões efetivas de exigências, comparando o caso do Rio de Janeiro, objeto do estudo, com a alteração promovida em São Paulo, no Plano Diretor Estratégico de 2014.
Como as exigências se referem apenas às novas edificações ou a eventuais reformas de edifícios existentes, as avaliações devem ser feitas em áreas onde tem ocorrido um grande volume de novas edificações, tanto residenciais como comerciais.
As residenciais estão mais dispersas, as comerciais concentradas.
Em São Paulo pode se considerar como exemplo a região em torno da Estação de Metrô do Butantã, onde vem ocorrendo um boom imobiliário. No Rio de Janeiro, poderia ser considerado o entorno da estação de metrô General Osório, em Ipanema.
Duas suposições justificariam a redução das exigências de vagas nas novas edificações. A redução dos custos do imóvel, contribuindo para uma venda mais intensa. E o desincentivo do uso do carro.
Os impactos das mudanças promovidas pela nova lei de desenvolvimento urbano, aprovada em São Paulo em 2014, estão mascarados pela crise econômica.
Mas há alguns dados relevantes. Houve uma redução nos valores comercializáveis, porém, não há identificação clara se decorreu da menor exigência de vagas ou de ajustes nos preços por conta da crise. As primeiras unidades, lançadas antes da crise, sem vagas no próprio imóvel, estavam com preços por m2 superiores à média. O preço final podia ser menor, mas em função de metragens menores.
No caso desses apartamentos compactos sem vagas para carro, a criação de outras facilidades e a localização manteve os preços elevados.
O efeito redução de custos teria sido anulado por outros custos. E teria tornado os imóveis sem garagens ou com poucas vagas menos competitivos do que os que oferecem tal facilidade. Isso é manifesto pela publicidade de lançamento dos imóveis. Durante o boom imobiliário em São Paulo, raros empreendimentos anunciavam a disponibilidade de vagas. Era dada como uma condição essencial e não diferenciada. Agora voltou a ser anunciado como um diferencial para atração do comprador.
No caso do entorno da Estação do Butantã, embora as novas edificações ofereçam algumas vagas, a demanda por vagas em via pública e em terrenos aumentou. Supostamente são de pessoas que vão de automóvel até à estação para seguir a viagem de metrô.
O efeito visível é que não houve redução de viagens de automóvel na região.
Os dados do levantamento do ITDP não permitem chegar a qualquer conclusão objetiva sobre as regulações estabelecidas e quanto às suas alterações. A menos da avaliação dos volumes construídos dedicados a vagas que, idealmente, poderiam ser transformadas em residências. A maior parte é subterrânea e imprópria para moradia.
Ademais, sem as vagas a comercialização é mais difícil.
Sem oferta de vagas as novas edificações não atraem mais carros, como desejado pelos "anticarros". Não porque as pessoas continuam indo aos mesmos locais, substituindo o carro pelo transporte coletivo, mas porque deixam de ir a esses destinos, preferindo buscar novas áreas, onde os imóveis oferecem vagas.
Não ocorre a redução do trânsito de carros, mas apenas a transferência de uma área a outra. Alivia o trânsito em áreas que se esvaziam e agrava nas novas áreas.
Quem frequenta São Paulo pode perceber bem o que está ocorrendo no corredor Berrini-Chácara Santo Antônio.
* Jorge Hori é consultor em Inteligência Estratégica e foi contratado pelo SINDEPARK para desenvolver o estudo sobre a Política de Estacionamentos que o Sindicato irá defender. Com mais de 50 anos em consultoria a governos, empresas públicas e privadas, e a entidades do terceiro setor, acumulou um grande conhecimento e experiência no funcionamento real da Administração Pública e das Empresas. Hori também se dedica ao entendimento e interpretação do ambiente em que estão inseridas as empresas, a partir de metodologias próprias.
NOTA:
Os artigos assinados não refletem necessariamente a opinião do SINDEPARK.