Por Jorge Hori*
Entrevista do prefeito Haddad ao jornal "O Estado de São Paulo" anunciando cinco projetos de impacto para a cidade faz lembrar os pronunciamentos de Dilma e do seu ex-ministro Guido Mantega, anunciando com toda pompa e certezas absolutas projetos governamentais. Segundo aqueles pronunciamentos tudo tinha a sua razão de ser, eram lógicos, necessários e iam dar certo. Porque ela queria e queria que dessem certo. E o País era obrigado a acreditar.
Agora o País tem que passar por um sério ajuste para corrigir os erros. Eram baseados em premissas falsas ou inconsistentes, em percepções idealizadas da realidade.
Aqui vamos nos ater ao projeto mais vistoso que é a nova tentativa de tirar a Ceagesp (Companhia de Entrepostos e Armazéns Gerais de São Paulo) da Vila Leopoldina e levá-la para junto do Rodoanel.
O governo do Estado estudou diversas vezes a mudança e acabou desistindo. Há várias questões envolvidas.
A mais importante é de natureza logística. A Ceagesp é um entreposto, portanto, recebe mercadorias especializadas "em grosso" e vende os diversos alimentos aos restaurantes e, em dias certos, até aos consumidores pessoais.
Para tirar os caminhões pesados que trazem as mercadorias, Haddad quer levá-los para mais longe, perto do Rodoanel. Tem muita lógica. Não penso diferente. Mas com isso ele vai levar os donos dos restaurantes também para mais longe para ir buscar as mercadorias para servir aos seus clientes.
Os custos logísticos do atacado vão cair, embora não muito. A diferença de mais10 kmnão vai fazer grande diferença no custo de movimentação de mais de100 km. A redução de custos será pelos não congestionamentos.
Já os custos para os "restauranteurs" vão aumentar, pois mais10 kmem um trajeto de até20 kmvai ser significativo.
Então o que pode acontecer é que parte dos atacadistas não se mude. Ou até se reorganize para atender aos compradores dos restaurantes.
Isso ocorreu com a pretendida transferência do Mercado Central para a Ceagesp.
Participei, embora como coadjuvante, desse processo. O objetivo do governo do Estado era, em parceria com a Prefeitura Municipal, construir um grande centro de abastecimento, afastado da cidade, mais próximo à rede rodoviária, tirando o então centro atacadista da região central e promover uma ampla urbanização e modernização. Paris tinha um projeto similar.
A Ceagesp foi construída, na Vila Leopoldina, junto a um conjunto de fábricas e de armazéns, ao lado da Marginal Pinheiros, próximo da Marginal Tietê e da saída da rodovia Anhanguera, existente, e de duas grandes rodovias em projeto, que posteriormente foram implantadas: a Castelo Branco, em direção ao oeste, e a Bandeirantes, na direção norte.
Muitos atacadistas mudaram do Mercado Central para a Ceagesp, mas não todos. Algumas atividades instaladas próximas àquele, mas não dentro, como o polo cerealista, não se mudaram.
No terreno atual da Ceagesp se pretende desenvolver um grande projeto imobiliário. "É aí que mora o perigo!" Os urbanistas intervencionistas e estatizantes querem um projeto público, preferencialmente um parque ou um grande conjunto de habitação social, que poderia abrigar todos os moradores da favela em frente, do outro lado do rio. Eles são contra a especulação imobiliária (que é a visão deles da valorização imobiliária) e, conforme a chamada do título da matéria complementar, "Urbanistas temem interesse privado nas propostas".
É a grande ilusão desses urbanistas. Ou o projeto segue o interesse privado ou é inviável e não será efetivado. Ao menos em curto prazo.
Para que não se repita o fenômeno da fracassada tentativa de tirar o polo atacadista do centro da cidade, será necessário que o interesse privado imobiliário se sobreponha ao interesse dos atacadistas, ocupando todos os terrenos dos armazéns, transformando-os em prédios de escritórios ou residências.
Esse processo ocorreu na Vila Olímpia, uma enorme área de depósito e de oficinas, com uma grande favela numa área junto à Marginal. Hoje já é raro encontrar algum desses. Na Vila Leopoldina, enquanto o mercado imobiliário não tomar os armazéns, esses serão tomados pelos atacadistas.
O processo histórico é conhecido. Eles serão obrigados a se transferir para a nova Ceagesp, mas alguns vão permanecer nos arredores, aproveitando a existência de vários armazéns vazios ou ociosos. Dada a distância e as dificuldades logísticas de retorno, muitos dos donos de restaurantes desistirão de se suprir na nova Ceagesp e buscarão os que permaneceram ou estão no Mercado Central. Os que se transferiram, ao perceber um movimento mais fraco, voltarão para a região.
O Poder Público tentará evitar esse retrocesso adotando medidas restritivas de uso, ocupação do solo, regulação de trânsito e outras medidas. Isso foi tentado no caso do Mercado Central, mas só foi eficaz por curto prazo. Tão logo o Poder Público afrouxou as atividades voltaram.
Não basta a mudança física. É preciso toda uma estratégia para garantir a eficácia do projeto, ou confiar na sorte. Na realidade não é sorte. É a dinâmica do mercado imobiliário, ou, como dizem os urbanistas, a especulação imobiliária. Sem esta um projeto como o da transferência do polo atacadista da Vila Leopoldina não se efetivará.
A outra ilusão que cerca um projeto como esse é a ideia de que poderá ser feito com exclusão dos carros. Sem espaço para os carros, sem áreas de estacionamento, não haverá revitalização da região.
* Jorge Hori é consultor em Inteligência Estratégica e foi contratado pelo SINDEPARK para desenvolver o estudo sobre a Política de Estacionamentos que o Sindicato irá defender. Com mais de 50 anos em consultoria a governos, empresas públicas e privadas, e a entidades do terceiro setor, acumulou um grande conhecimento e experiência no funcionamento real da Administração Pública e das Empresas. Hori também se dedica ao entendimento e interpretação do ambiente em que estão inseridas as empresas, a partir de metodologias próprias.
NOTA:
Os artigos assinados não refletem necessariamente a opinião do SINDEPARK.