Por Jorge Hori*
Em meio à maior crise econômica até então vivida pelo Brasil moderno, a Prefeitura Municipal de São Paulo dá continuidade às suas políticas urbanas, com impacto sobre a atividade de estacionamentos em terrenos. Um dos seus principais objetivos é reduzir a movimentação de carros dentro da cidade. E, como uma estratégia, a restrição aos estacionamentos em terrenos vagos.
Os estacionamentos em terrenos vagos são uma saída para os proprietários de imóveis não ficarem com os seus terrenos ociosos e com o encargo do IPTU, enquanto não têm condições econômicas ou jurídicas para ocuparem os mesmos com construção.
De um total de 5.868 estacionamentos pagos existentes em São Paulo, no ano de 2014, 1.636, ou seja, 27,88% do total, eram em terrenos.
Embora espalhados por todo o município, estão concentrados em áreas de maior densidade e de maior dinâmica de transformação urbana, com a substituição de moradias unifamiliares por prédios de apartamentos. Em algumas áreas, anteriormente tomadas por oficinas ou armazéns, há a substituição desses, assim como de moradias, por edificações de escritórios.
O terreno vago, nessas áreas, está numa situação transitória, aguardando a oportunidade para o lançamento de um empreendimento imobiliário.
Essa espera por uma demanda que viabilize economicamente o empreendimento tem sido entendida, por setores da sociedade, como retenção especulativa.
Em face desse processo, a Prefeitura Municipal, no seu novo plano diretor, excluiu expressamente o estacionamento, como atividade que não requer construção, para efeito de caracterizar a função social da propriedade e a sujeita às penalidades previstas no Estatuto da Cidade, pela ordem:
1 - edificação compulsória;
2 - IPTU progressivo;
3 - desapropriação com pagamento em títulos.
Antecipando-se à aplicação dos procedimentos referentes à função social da propriedade urbana, a Prefeitura retirou sobre os terrenos vagos o desconto que concedeu sobre o aumento do IPTU. Como conseqüência, os terrenos vagos, ocupados ou não por estacionamentos, passarão a ser onerados com valores maiores do tributo.
A crise econômica atingiu o mercado imobiliário quando esse estava em processo de crescimento, com muitos lançamentos em andamento.
Esse processo foi acelerado pela mudança do Plano Diretor, com os empreendedores buscando aproveitar o "direito de protocolo". Ou seja, muitos empreendedores aceleraram e ampliaram os seus pedidos de construção, para seguir as normas existentes no plano anterior e não ficarem sujeitos às mudanças com a nova lei.
Na questão específica dos estacionamentos, as mudanças foram favoráveis ao mercado, de um lado, ao eliminar a exigência de vagas mínimas, mas foram desfavoráveis ao restringir o volume destinado a garagens, como área não computável, para efeito do coeficiente de aproveitamento.
Muitos lançamentos tiveram que começar a construção, mesmo sem terem vendidas todas as unidades, para não perder os prazos. Vão ficar prontos com ocupação parcial.
Com o lançamento e início da construção, as vagas então disponíveis no terreno foram suprimidas. Mas em parte compensadas por novos terrenos abertos com a demolição dos imóveis então existentes, esperando pelo lançamento e construção.
Com a crise, esses terrenos vão ficar vagos por mais tempo e a alternativa do proprietário seria usá-lo como estacionamento para conseguir alguma renda para cumprir as obrigações tributárias.
A regulação estabelecida pela Municipalidade, num momento favorável da economia e do setor imobiliário, contava com a reação dos proprietários em acelerar a ocupação do terreno, com nova construção, ampliando a oferta de moradias ou de escritórios.
Como o mercado está em baixa, com perspectivas de retomada só em médio prazo, os proprietários dos terrenos vagos estarão diante de um impasse:
1 - não irão investir seja com capital próprio ou financiado imobilizando recursos adicionais que não têm perspectivas de retorno econômico financeiro;
2 - sem o investimento terão que arcar com o IPTU progressivo e, se a crise for mais demorada, ficarem sujeitos ao risco de desapropriação com pagamento em títulos.
Mantido vazio o terreno corre o risco de ser invadido, além de, em algumas áreas, virar criadouro de vetores de doenças.
Diante das condições desfavoráveis do mercado, um cenário provável é que o empreendedor adie o lançamento ou o início da construção, mantendo o uso como estacionamento. Mesmo que esse uso não evite as eventuais punições pelo não atendimento à função social da propriedade urbana.
E recorrerá ao Judiciário para contestar a exclusão dos estacionamentos como atividade que não requeira construção, como função social da propriedade.
Isso criará esforço e recursos desnecessários, em prejuízo da cidade.
Diante da crise econômica, a questão para a cidade é:
1 - deixar os terrenos em áreas densas ociosos, desocupados, criando mato e sujeitos a invasões e a litígios judiciais ou
2 - aproveitá-los como estacionamentos?
* Jorge Hori é consultor em Inteligência Estratégica e foi contratado pelo SINDEPARK para desenvolver o estudo sobre a Política de Estacionamentos que o Sindicato irá defender. Com mais de 50 anos em consultoria a governos, empresas públicas e privadas, e a entidades do terceiro setor, acumulou um grande conhecimento e experiência no funcionamento real da Administração Pública e das Empresas. Hori também se dedica ao entendimento e interpretação do ambiente em que estão inseridas as empresas, a partir de metodologias próprias.
NOTA:
Os artigos assinados não refletem necessariamente a opinião do SINDEPARK.