Por Jorge Hori*
As garagens coletivas são originalmente uma atividade de locação de espaços para os proprietários estacionarem o seu carro. Essa visão de negócio permanece ainda nos dias de hoje, mas foram acrescidos de serviços tanto para os usuários como para os proprietários.
Para os usuários se oferecem serviços de manobra para que esses possam entregar o seu veículo na entrada a um funcionário e esse o traga, dispensando o motorista da tarefa de buscar uma vaga. Muitos estacionamentos, principalmente aqueles em terrenos vazios, mantêm a mera locação de vagas, com o estacionamento feito pelo próprio motorista, isto é, o autoestacionamento ou "selfparking".
Em garagens de shopping centers e outros grandes estabelecimentos são oferecidos os dois níveis de serviços. Os com manobristas são caracterizados como "vip", com cobrança de valor adicional. O benefício adicional para o motorista é a comodidade. É opcional.
Para o autosserviço, o estabelecimento pode oferecer um sistema automatizado, com a presença mínima de mão de obra.
O locador pode gerenciar a movimentação dos estacionamentos, diretamente, contratando os empregados, promovendo a contratação do seguro, a obtenção das licenças e outras exigências regulamentares. Ou terceirizar os serviços, pagando um valor fixo ou percentual do movimento.
Em função das inovações e necessidade de investimentos em equipamentos e sistemas de controle prestadores de serviços, inverteram a equação, locando as garagens para a exploração dos serviços, assumindo os riscos da demanda e da receita.
Esse modelo propiciou bons resultados aos operadores de estacionamentos, levando a uma grande expansão de empresas, muitas informais e com sistemas de controle limitadas a um computador e programas comuns.
Um "boom" de demanda em alguns pontos da cidade provocou uma elevação de preços, que se disseminou por outras regiões.
Alguns proprietários de imóveis, com grande demanda, gerada a partir de suas atividades, como os shopping centers, passaram a gerir eles mesmos a atividade. Deixaram de terceirizar a atividade ou locar as áreas de garagem para operadores de estacionamentos.
As diversas mudanças passaram a comprometer a rentabilidade dos operadores, principalmente pela elevação dos custos das locações. Uma intensa disputa entre operadores, para a conquista de garagens consideradas como rentáveis, inflacionou os valores dos aluguéis.
As elevadas demandas, decorrentes da dinâmica das atividades econômicas, absorviam essa inflação dos aluguéis com o sucessivo aumento dos preços unitários, pagos pelos usuários.
Algumas operadoras, para manter a rentabilidade, passaram a ser investidoras, tornando-se proprietárias das áreas das garagens. Para isso, se associaram a fundos de investimentos.
A crise econômica prolongada, iniciada ainda em 2014, que se estendeu por todo o ano de 2015 e se agravou em 2016, comprometeu a rentabilidade desse modelo de negócio de locação das áreas e exploração da atividade por operadoras independentes.
Diante do enfraquecimento do modelo, o dilema das empresas é insistir no modelo, contando que o valor dos aluguéis fique mais compatível com as receitas operacionais menores, voltar ao modelo de prestação de serviços ou buscar um novo modelo.
A locação da área é sobre o todo e não pela área ocupada. Dessa forma a eventual ociosidade fica inteiramente sob responsabilidade do operador, enquanto o locador tem a sua renda garantida.
A economia do estacionamento tem semelhanças com a da aviação civil. Uma poltrona não vendida para um determinado voo é uma receita perdida e irrecuperável. Nem pode ser compensada, com eventual superlotação em outro voo. Uma vaga não ocupada durante um dia ou horário é uma receita perdida. Já o locador do imóvel não tem essa variação no contrato de aluguel, embora essa prática ocorra, em condições equivalentes na locação das lojas. Os contratos preveem uma parte fixa e outra variável, segundo o faturamento.
No caso dos estacionamentos, caberiam duas medidas: a de contratação com uma parte variável, em função da ocupação ou do faturamento (no caso de valores diferenciados por hora). Outra, a diferenciação dos preços segundo os horários. Esta última só será viável com controles informatizados, com cálculos automáticos do preço a ser cobrado.
* Jorge Hori é consultor em Inteligência Estratégica e foi contratado pelo SINDEPARK para desenvolver o estudo sobre a Política de Estacionamentos que o Sindicato irá defender. Com mais de 50 anos em consultoria a governos, empresas públicas e privadas, e a entidades do terceiro setor, acumulou um grande conhecimento e experiência no funcionamento real da Administração Pública e das Empresas. Hori também se dedica ao entendimento e interpretação do ambiente em que estão inseridas as empresas, a partir de metodologias próprias.
NOTA:
Os artigos assinados não refletem necessariamente a opinião do SINDEPARK.