Quem investe em imóveis para locação em São Paulo, Belo Horizonte e no Rio de Janeiro alcançou um rendimento médio de 19,1% ao ano em 2024. Os dados, de um novo estudo do FGV Ibre em parceria com o QuintoAndar, consideram, para esse porcentual, 6,2% de aumento no aluguel e 12,9% da valorização da propriedade, no conjunto dos bairros analisados nas três cidades.
O que está favorecendo os investidores de imóveis para locação é a alta dos juros, que tem inibido o financiamento para a compra da casa própria. No caso das três maiores capitais do Sudeste, a rentabilidade para esse segmento é acima da média nacional, de 6,2% no ano passado.
A valorização dos imóveis teve papel importante na rentabilidade. Belo Horizonte puxa a alta dos preços, com 20,9% no ano, segundo o índice IGMI-R, usado para medir a valorização patrimonial. A capital mineira teve a maior rentabilidade total (aumento do aluguel + valorização do imóvel) das cidades analisadas no estudo, chegando à média de 26,6% ao ano em 2024. Em São Paulo, a rentabilidade ficou em 17,2%; e no Rio, em 12,9%.
André Braz, economista do FGV Ibre e coautor do estudo, explica que, quando a taxa básica de juro da economia, a Selic, está elevada, os consumidores tendem a adiar a compra da casa própria. Isso ocorre pelo encarecimento do financiamento e pela necessidade de um valor de entrada maior.
“As famílias procuram não se endividar a longo prazo e optam por alugar. E a rentabilidade do aluguel sobe. No mesmo ponto, a questão do imóvel em si perde um pouco o valor, porque, se o juro está muito alto, eu não vou ingerir a minha grana no imóvel, que tem lá seus riscos de rentabilidade”, diz.
COMO FOI FEITO O ESTUDO. A metodologia da pesquisa considera contratos efetivamente fechados de venda e locação, o que permite uma aproximação mais fiel da realidade do mercado. No entanto, a rentabilidade estimada é bruta. Não foram descontados custos como vacância (períodos em que o imóvel fica desocupado), manutenção, liquidez de venda, taxas de administração imobiliária nem o Imposto de Renda sobre o aluguel, o que pode impactar o retorno ao investidor.
Além disso, o estudo não aborda riscos associados ao mercado imobiliário, como a volatilidade em determinadas regiões, mudanças nas regras de financiamento ou a dificuldade de revenda em cenários menos aquecidos. O levantamento também observa que a escolha do indexador dos contratos — como IPCA, IGP-M ou IVAR — afeta a previsibilidade da renda do aluguel.
QUAIS BAIRROS SE DESTACAM. No estudo, bairros de Belo Horizonte ocupam 12 das 20 posições do ranking (ver tabela). O Centro lidera com uma valorização de 29,8% ao ano, o maior porcentual entre todos os bairros analisados, além do rendimento de 6,7% de aluguel ao ano (na soma, 36,6%). Outros bairros da capital mineira apresentam ótimo desempenho, como Santa Terezinha (27,2% de valorização) e Bandeirantes (26,7%).
Os preços por metro quadrado em Belo Horizonte variam de forma moderada, indo de R$ 4.309 (Floramar) a R$ 6.512 (Silveira), valores ainda abaixo dos patamares de cidades como São Paulo e Rio de Janeiro, o que indica um mercado com potencial de valorização.
A cidade de São Paulo aparece com cinco bairros entre os mais valorizados, evidenciando a força do mercado imobiliário especialmente em regiões periféricas e emergentes. O bairro Jardim São Luis (zona sul) lidera o grupo paulistano com 16,4% de valorização ao ano e rendimento de aluguel de 8,3%, um dos maiores da amostra. Sapopemba, Vila Sônia, Vila Aricanduva e Sítio do Mandaqui completam a lista, com valorização entre 11,5% e 16,8% ao ano.
A Vila Sônia merece destaque pelo seu alto preço por metro quadrado (R$ 8.328) e pelo maior valor de aluguel da lista (R$ 57/m²), reflexo da boa infraestrutura da região e da presença de estações de metrô. No geral, os bairros de São Paulo apresentam preços mais elevados, com média superior à nacional, mas também oferecem retornos compatíveis para quem busca rendimento com locação.
No caso do Rio, dois bairros aparecem na lista: Penha, com valorização de 14,8% ao ano, e Maracanã, de 8,5%. A Penha apresenta os menores valores da tabela tanto para venda (R$ 3.953/m²), quanto para aluguel (R$ 22/m²), o que pode indicar um bairro com maior potencial de crescimento e atratividade para investidores de perfil mais arrojado, que buscam oportunidades em áreas ainda em valorização inicial.
Já o Maracanã, na zona norte carioca, apresenta preços ma i s equilibrados (R$ 5.556/m² para venda e R$ 37/m² para aluguel), além de rendimento de 6,7% ao ano com aluguel, alinhado à média geral.
O QUE DIZEM ESPECIALISTAS. Para Pedro Ros, CEO da consultoria de soluções financeiras Referência Capital, o momento apresenta oportunidades de lucrar com imóveis para locação, seja no modelo tradicional, seja na curta estadia.
“O Banco Central elevou a Selic para 14,25% e sinalizou que novos aumentos podem acontecer. A inflação continua alta, especialmente nos serviços, e o BC quer trazer isso de volta para a meta. No mercado imobiliário, isso pressiona os financiamentos, encarece o crédito e reduz o ritmo de compra. Por outro lado, aumenta a busca por aluguel e valoriza imóveis voltados para renda, como os de locação por temporada”, afirma.
Segundo o analista sênior de pesquisa da Rico, Antônio Sanches, o efeito de altas na Selic tende a levar entre três e seis meses nas taxas de financiamento imobiliário. Cada ponto porcentual a mais na Selic pode gerar um saldo devedor maior. “O aumento de 0,43 ponto porcentual na atual taxa média de financiamento representaria um acréscimo de cerca de R$ 29.337,19 de juros em um financiamento de R$ 500 mil, financiados em 30 anos pela tabela SAC”, afirma.
O gerente de Dados do Grupo QuintoAndar, Tiago Reis, observa que o custo do crédito, especialmente para a classe média, ausente em programas sociais de moradia e sem o poder aquisitivo da alta renda, pode encarecer ainda mais os aluguéis neste ano. •
O Estado de S. Paulo - Negócios - SP - 31/03/2025