Por Jorge Hori*
O projeto de lei de parcelamento do uso e ocupação do solo (LPUOS) da cidade de São Paulo mantém a classificação básica de zonas em residenciais (R) e não residenciais (nR), por sua vez desdobradas em três subcategorias (nR1, nR2 e nR3), em função da incomodidade dos usos em relação ao residencial.
Nas zonas nR1 (uso não residencial não incômodo, compatível com a vizinhança residencial) foi excluída a atividade estacionamento até 40 vagas, o que irá criar problemas com outras atividades permitidas.
A atividade de estacionamento nunca é a atividade principal, nunca é uma atividade-fim, mas é um meio, uma infraestrutura e serviço à disposição do motorista para ir e permanecer, por algum tempo, no seu destino. Nenhum motorista tem como objetivo principal ir a um estacionamento, ou seja, dirigir-se a ele sem ter outra motivação. O estacionamento nunca atende, por si só, o seu desejo principal.
Se nas nR1 são permitidas diversas atividades não incômodas, compatíveis com a vizinhança residencial, é preciso avaliar quais requerem o acesso e permanência por carro e quais podem dispensá-los.
Os princípios da LPUOS já estabelecidos no Plano Diretor objetivam favorecer a movimentação e os acessos a pé ou por bicicleta, evitando ou minimizando o uso do carro.
Nas nR1 deve prevalecer o uso residencial e são permitidas algumas atividades não residenciais, de caráter local, para atender aos residentes. Em princípio, as nR1 não devem abrigar atividades que atraiam pessoas moradoras em outras áreas mais distantes, que por essa razão geográfica precisem usar veículos motorizados, sejam coletivos ou individuais.
Como princípio os clientes devem ir a lojas, agências bancárias, consultórios e outros locais de atividades não residenciais permitidas a pé ou de bicicleta. O mesmo, no entanto, não vale para o empresário e seus empregados, que podem ser moradores de outras áreas. Mas o objetivo da lei, dentro da concepção de aproximar os usos urbanos, é que tanto o empresário como os empregados sejam moradores da mesma área.
Porém, há atividades que, pela sua natureza, requerem - preferencialmente - o uso de veículo motorizado, como por exemplo:
. Supermercados e centros de compras (grupo 1): com até1.000 m²(mil metros quadrados) de área construída computável (acc);
. Serviços de saúde (grupo 1): estabelecimentos destinados ao atendimento à saúde da população;
. Serviços de hospedagem ou moradia;
. Oficinas (grupo 1): estabelecimentos até1.000 m²(mil metros quadrados) de área construída computável (acc) destinados à prestação de serviços mecânicos, de reparos em geral e de confecção ou similares;
. Terminal de cargas de pequeno porte.
Na maior parte dos casos há áreas de estacionamento dentro do próprio imóvel, alguns com cobrança de valores pela permanência do veículo, o que os caracteriza como uma atividade econômica, que pode ser do próprio detentor do imóvel ou terceirizada. A lei não deixa claro se essa atividade está permitida ou não.
Em alguns casos, o estacionamento é num imóvel contíguo ou próximo, com matrículas imobiliárias distintas, o que não seria mais permitido.
O objetivo é adequado, mas enquanto não se muda a cultura, o que leva tempo, o risco é de deterioração dessas áreas pelo abandono das atividades, diante da dificuldade de estacionamento.
A lei poderia estabelecer exceções, mas o mais razoável seria a manutenção da permissão de estacionamentos com até 40 vagas, estabelecida pela lei atual.
* Jorge Hori é consultorem Inteligência Estratégicae foi contratado pelo SINDEPARK para desenvolver o estudo sobre a Política de Estacionamentos que o Sindicato irá defender. Com mais de 50 anos em consultoria a governos, empresas públicas e privadas, e a entidades do terceiro setor, acumulou um grande conhecimento e experiência no funcionamento real da Administração Pública e das Empresas. Hori também se dedica ao entendimento e interpretação do ambiente em que estão inseridas as empresas, a partir de metodologias próprias.
NOTA:
Os artigos assinados não refletem necessariamente a opinião do SINDEPARK.