Por Jorge Hori*
A Avenida Paulista está em processo de lenta, mas continuada decadência.
Além de um processo natural do mercado, que desenvolveu outras oportunidades para a instalação de sedes de empresas e centros de compras, ações da Prefeitura Municipal estão acelerando o seu empobrecimento. Mas não o seu esvaziamento.
A ocupação dos espaços da cidade envolve sempre uma disputa de classes, raramente ocorrendo a convivência entre elas.
Quando as de maior renda escolhem uma determinada área da cidade, promovem a sua modernização, valorização, em geral acompanhada pela verticalização e "motorização". A elite promove a graduação ("upgrade") e enriquecimento.
As condições desse enriquecimento afastam as de menor renda, que não têm condições de usufruir das áreas privadas, dado o seu alto custo.
As classes de menor renda reclamam dessa apropriação do espaço urbano e reivindicam o espaço público, através de ações dos Poderes Públicos. Buscam assegurar a sua participação nos espaços públicos, seja nas calçadas, seja pela instalação de ciclovias ou ciclofaixas, seja pelas faixas ou corredores para o transporte coletivo, em detrimento dos espaços para os automóveis, como pelo direito de uso das vias para os seus movimentos reivindicatórios, festivos ou de lazer.
Enquanto prevalece o domínio da "elite", as áreas por ela escolhidas mantêm uma dinâmica de crescimento econômico e físico, com sucessiva valorização imobiliária. Mas é essa valorização que ao se tornar excessiva ou alcançar o pico leva a própria elite a buscar outras áreas, provocando a estagnação do crescimento econômico. Que é agravada em momentos de crise.
Esse processo já vinha ocorrendo com a Avenida Paulista, tendendo à estagnação econômica, agora agravada pela crise geral e pelas medidas da Prefeitura Municipal de privilegiar o espaço público para o povo, um eufemismo para os estratos de menor renda.
Com a maior ocupação das áreas públicas pelo povo, a elite tende a acelerar a sua saída das áreas privadas.
O processo é conhecido. Com a saída de escritórios de grandes e ricas empresas, aumenta a ociosidade e se promove a redução das novas construções. Mas como essas têm decisões e execução de médio prazo, alguns empreendedores imobiliários não têm outra alternativa a não ser efetivar os seus empreendimentos, mesmo sabendo que não terão o retorno previsto quando da compra do terreno ou do lançamento do imóvel. O fato de ainda existirem imóveis em construção ou lançamentos imobiliários caracteriza apenas a concretização de decisões tomadas bem antes.
Somando esses novos espaços, aumenta mais a ociosidade e os proprietários não têm outra alternativa a não ser fracionar e reduzir os preços dos aluguéis. Resulta que se tornam viáveis a empresas de menor porte e de menores faturamento e renda.
Esse processo resulta também no perfil dos frequentadores. Altos executivos ou empregados de elevados salários são substituídos por outros de renda média ou baixa. Não só o volume global de consumo cai, como o padrão das preferências.
Esse processo é lento. A ociosidade dos imóveis pode persistir por muitos anos, dentro da expectativa dos proprietários da revitalização da Avenida.
As reduções dos aluguéis já ocorrem pontualmente, mas uma contaminação generalizada levará tempo. Em muitos casos pelos prazos dos contratos.
Esse processo de "downgrade" afetará a demanda e os negócios de estacionamentos.
Durante a transição haverá uma queda no volume da demanda, pela saída de empresas e demora de chegada de novas.
As novas promoverão uma reanimação, mas não alcançando os níveis do tempo das "vacas gordas". Grande parte dos empregados dessas empresas preferirá o transporte coletivo e deixará o carro em casa.
Para os operadores esse processo gerará conflitos. Com a redução da demanda, buscarão a negociação dos aluguéis das suas garagens. Os que não conseguiram não terão condições de reduzir os preços e acabarão perdendo clientela para os que reduzirem.
Além do risco de uma "guerra de preços" haverá tendência de fechamento de estacionamentos ou de inaceitação de avulsos e serviços de manobristas. Alguns deles ficarão reservados apenas aos condôminos, com operação selfparking, buscando a redução dos custos. Poderá haver também menor concessão das garagens a operadores terceiros.
* Jorge Hori é consultor em Inteligência Estratégica e foi contratado pelo SINDEPARK para desenvolver o estudo sobre a Política de Estacionamentos que o Sindicato irá defender. Com mais de 50 anos em consultoria a governos, empresas públicas e privadas, e a entidades do terceiro setor, acumulou um grande conhecimento e experiência no funcionamento real da Administração Pública e das Empresas. Hori também se dedica ao entendimento e interpretação do ambiente em que estão inseridas as empresas, a partir de metodologias próprias.
NOTA:
Os artigos assinados não refletem necessariamente a opinião do SINDEPARK.