Por Jorge Hori*
Uma das principais transformações pretendidas pelo prefeito Fernando Haddad na cidade, mediante alterações do Plano Diretor, é acabar com as zonas exclusivamente residenciais, enclaves dos moradores de maior renda, que não querem a concorrência de comércio, serviços e outros usos como vizinhos imediatos.
As Zonas Exclusivamente Residenciais são um resquício do modelo de urbanização, caracterizadas como cidade-jardim. Nesse modelo, de caráter elitista, as pessoas deveriam morar em bairros bem servidos de infraestrutura, arborizados e em terrenos amplos para abrigar apenas casas, sem a concorrência de atividades econômicas e edifícios verticalizados que invadiriam a privacidade dos moradores.
Quando advieram os carros, os terrenos eram suficientemente amplos para abrigá-los internamente.
Esses bairros eram periféricos, distantes do Centro, então único, e ligados a ele por avenidas radiais.Em São Paulose localizaram entre 5 e10 kmda região central, em bairros planejados, principalmente, por uma urbanizadora inglesa, a City Improvement, responsável pelos bairros do Pacaembu e Jardins (América e Europa).
No entanto, a expansão da cidade tornou esses bairros uma extensão do Centro (o chamado centro expandido) e suas vias, projetadas apenas para o uso local, transformadas em corredores de passagem de veículos individuais e coletivos.
Os moradores de imóveis em frente às radiais, não aguentando o movimento dessas vias, com poluição sonora e do ar, foram abandonando as suas casas, algumas delas mansões, que foram sendo ocupadas por lojas comerciais, restaurantes, escritórios e outras atividades econômicas, ampliando ainda mais o uso das ruas, resultando em sucessivos congestionamentos. O tráfego pelas vias arteriais desses bairros provocou nelas também as alterações de uso. Os moradores tradicionais se revoltaram, se mobilizaram, gerando o confronto entre os favoráveis aos novos usos contra os que combatem qualquer desvirtuamento do modelo original.
A nova lei do Plano Diretor desdobrou as zonas então existentes, ampliando para Zonas Predominantemente Residenciais, as Mistas e outras, seguindo uma tendência de regular cada vez mais pontualmente.
As ZER ainda são divididas em ZER 1, ZER 2 e ZER 3, com diferentes regulações de gabarito e coeficiente de aproveitamento, tendo em vista a densidade construtiva e demográfica.
A regulação dos usos ficou para a lei de parcelamento e ocupação do solo, mais conhecida como lei do zoneamento, porém sujeita aos conceitos gerais definidos pela lei do Plano Diretor.
Os usos não residenciais foram categorizados segundo a incomodidade aos usos residenciais. Um dos itens é o impacto sobre a geração de tráfego, entre esses em razão do porte do estabelecimento, da concentração de pessoas e do número de vagas de estacionamento criadas.
A partir dos conceitos gerais a lei de zoneamento irá definir a situação de cada ZER e ZPR.
* Jorge Hori é consultorem Inteligência Estratégicae foi contratado pelo SINDEPARK para desenvolver o estudo sobre a Política de Estacionamentos que o Sindicato irá defender. Com mais de 50 anos em consultoria a governos, empresas públicas e privadas, e a entidades do terceiro setor, acumulou um grande conhecimento e experiência no funcionamento real da Administração Pública e das Empresas. Hori também se dedica ao entendimento e interpretação do ambiente em que estão inseridas as empresas, a partir de metodologias próprias.
NOTA:
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