Por Jorge Hori*
Em São Paulo há muitos terrenos sem construção, ocupados por estacionamentos. A Prefeitura Municipal, na gestão Haddad, quer acabar com eles porque acha que não cumprem a função social da propriedade urbana. E obteve o apoio da Câmara dos Vereadores. Quer forçar a ocupação com construções, principalmente com habitações de interesse social. É uma visão equivocada do problema.
Os terrenos são usados como estacionamento porque existe demanda. Ou seja, atendem a uma necessidade urbana, o que já dá uma função social à propriedade.
A dinâmica urbana ocupa inicialmente as áreas com casas unifamiliares, com no máximo dois andares, os sobradinhos, que não requerem grandes fundações e são de menor custo por metro quadrado construído. Quando determinadas áreas passam a ter maior demanda, para atendê-la a solução é a verticalização. Não existe verticalização imobiliária sem que haja demanda.
Essa verticalização não ocorre de uma só vez, mas gera um impacto generalizado na quadra ou no bairro. O valor imobiliário aumenta substancialmente e leva ao aumento do aluguel e dos impostos, além de tornar o custo de vida do entorno mais alto. Um segundo impacto é a ocupação de casas residenciais por escritórios e comércio.
A parte transformada gera um novo ambiente, mas as casas ainda não compradas para as novas edificações tendem a ficar vazias. O locatário, em função da elevação dos custos, não permanece e o proprietário não consegue outro, a menos de mudança de uso, o que nem sempre é permitido pela Lei de Zoneamento. Quando é moradia do proprietário ele tende a resistir em sair e pode ficar imprensado entre dois edifícios, o que piora a sua condição de vida e gera uma desvalorização do potencial.
A verticalização e a mudança de uso geram uma demanda adicional para estacionamentos, não atendida internamente pelos imóveis, restando a alternativa de uso da via pública. Se o movimento aumenta, a Prefeitura restringe o uso da via pública para estacionamento, obrigando o motorista a buscar locais mais distantes do seu destino.
Diante desse crescimento de demanda paralelamente à desocupação das casas, demolir a casa e usar o terreno como estacionamento é mais rentável. Ou ao menos garante uma renda, que o proprietário deixou de ter com a perda da locação.
E, dada a perspectiva de verticalização, o uso como estacionamento é uma forma de espera para a sua ocupação por uma incorporação. Ocorre também que a incorporadora compra o imóvel, promove a demolição e o usa como estacionamento, enquanto espera a aprovação da licença de construção.
Daí um grande volume de estacionamentos em terrenos sumir dando lugar a uma incorporação e surgirem novos, seguindo a mesma dinâmica, até que se esgotem todos os terrenos sem uma edificação vertical.
Em alguns casos a permanência do terreno vago é longeva, por razões de pendências familiares ou outras.
Uma alternativa recém-levantada para os estacionamentos em terrenos vagos é a sua transformação em pulmão verde, com o plantio de árvores, o que tem lados positivos e negativos.
O lado positivo é a geração de áreas verdes, que além do efeito paisagístico tem a função de sequestro de carbono. Ou seja, elas absorvem parte dos gases emitidos pelos ônibus, outros veículos, assim como de outras fontes, evitando que subam à atmosfera e gerando o efeito estufa. Cada árvore tem um pequeno efeito, mas no conjunto é significativo.
As árvores podem gerar sombra para os carros estacionados, mas os pássaros também gostarão muito das árvores e acabarão sujando os carros. A menos que o estacionamento tenha um serviço de limpeza imediata da sujeira, antes que seque, a vantagem da arborização virará desvantagem.
O problema maior será a retirada da arborização para a ocupação do terreno para edificação. Haverá um custo e demora para o licenciamento, depois a identificação da localização para a transferência das árvores e custos com a transferência. Em alguns casos não será viável a mudança, implicando derrubada e compensação de plantio em outra localidade.
Portanto, não poderá ser qualquer árvore, mas espécies que facilitem a mudança.
Como sempre, a idéia inicial é boa, mas é preciso sempre avaliar os detalhes e os diversos impactos.
* Jorge Hori é consultor em Inteligência Estratégica e foi contratado pelo SINDEPARK para desenvolver o estudo sobre a Política de Estacionamentos que o Sindicato irá defender. Com mais de 50 anos em consultoria a governos, empresas públicas e privadas, e a entidades do terceiro setor, acumulou um grande conhecimento e experiência no funcionamento real da Administração Pública e das Empresas. Hori também se dedica ao entendimento e interpretação do ambiente em que estão inseridas as empresas, a partir de metodologias próprias.
NOTA:
Os artigos assinados não refletem necessariamente a opinião do SINDEPARK.