Por Jorge Hori*
O projeto de lei do zoneamento prevê as áreas onde poderão ser construídos os edifícios-garagens com medidas de estímulo. Essas áreas estão indicadas num mapa específico (http://www.camara.sp.gov.br/zoneamento/ Arquivos, Mapa 4), reproduzido acima. Elas estão todas em torno dos eixos de transporte coletivo, mas evitando o centro principal e a parte sudeste do centro expandido.
Aparentemente, o objetivo é adensar e promover o desenvolvimento econômico das novas centralidades fora do centro tradicional.
O plano diretor estratégico define três estratégias diferenciadas em relação ao desenvolvimento e ordenação da cidade:
- a que chama de transformação, mas focada no adensamento de áreas contíguas aos corredores de transportes coletivos;
- a preservação de determinadas áreas, para fins ambientais, culturais, sociais e outras, inclusive urbanísticas, como seria o caso das Zonas Estritamente Residenciais;
- a que chama de qualificação, mas com menor intervenção pública.
Na prática falta uma estratégia de sustentação de áreas dentro da cidade, sujeitas a decadência pela redução progressiva da sua população.
O Poder Público não tem o poder de determinar onde as pessoas vão se estabelecer ou construir. Usa o poder regulatório como elemento de indução ao comportamento e decisão dos agentes privados. São eles que, efetivamente, promovem a dinâmica da cidade.
A política das garagens contida no plano diretor e no projeto de zoneamento visa promover a substituição do carro pelo transporte coletivo, o que poderá ser bem-sucedido em relação à população que faz diariamente o movimento pendular casa-trabalho-casa.
Nas chamadas áreas de transformação essa mudança de comportamento já está ocorrendo, com parte da população que dispõe do meio coletivo de massa, ainda que mediante transferência de linhas.
Nessas áreas o cliente predominante dos estacionamentos pagos não é esse que só faz o movimento pendular, mas aqueles que se movimentam durante o expediente de trabalho em reuniões, atividades de venda, consultas médicas e outras que envolvem multiplicidade de movimentações.
A disponibilidade ou não de vagas afetará a atratividade residencial das áreas. O residente quer contar com uma vaga pela qual não paga periodicamente. Mesmo que tenha que pagar mais na hora da compra do imóvel. Nas áreas de maior demanda, uma grande parte dos moradores não tem intenções de se fixar indefinidamente. Uma parte é estudante que vai mudar os seus itinerários depois de formado e começar a trabalhar. Mesmo quanto ao trabalho ele não tem intenção de permanecer toda a sua vida profissional num único emprego. Ao longo da sua vida ele irá se mudar várias vezes. No início da carreira poderá não ter carro, mas ao longo dela tenderá a ter ou precisar de um.
Uma área comercial que não disponha de oferta de estacionamentos será menos atrativa do que outra que ofereça vagas para os clientes e visitantes.
A política urbanística da Prefeitura de São Paulo não está levando em conta a dinâmica de evolução do comportamento da sua população (fixa e flutuante) e a configuração da demanda dos usuários dos estacionamentos pagos. Está voltada para a oferta de novas unidades residenciais e corporativas, mas desconsidera que parte dessa demanda não é inteiramente nova, mas mudança de uma área para outra. Pode desenvolver a área nova, mas provocar a deterioração da área deixada pelo morador ou escritório.
Nessa dinâmica, o edifício-garagem poderá virar um "mico". E não faltam exemplos na cidade de São Paulo.
* Jorge Hori é consultorem Inteligência Estratégicae foi contratado pelo SINDEPARK para desenvolver o estudo sobre a Política de Estacionamentos que o Sindicato irá defender. Com mais de 50 anos em consultoria a governos, empresas públicas e privadas, e a entidades do terceiro setor, acumulou um grande conhecimento e experiência no funcionamento real da Administração Pública e das Empresas. Hori também se dedica ao entendimento e interpretação do ambiente em que estão inseridas as empresas, a partir de metodologias próprias.
NOTA:
Os artigos assinados não refletem necessariamente a opinião do SINDEPARK.