Por Jorge Hori*
A propriedade urbana cumpre a sua função social quando atende a uma demanda. Quando não existe a demanda, a propriedade fica ociosa, esperando o surgimento da demanda. Na prática existem demandas reprimidas, demandas potenciais e demandas teóricas. A demanda reprimida já existe, mas não é atendida por inexistência ou insuficiência de oferta.
No primeiro caso a demanda tem de buscar alternativas para atender à demanda. É o caso, por exemplo, de linhas metroviárias. Existe uma demanda reprimida que ocupa rapidamente a nova linha, assim que colocada à disposição do público. Enquanto não existe, as pessoas têm que buscar o ônibus, o carro ou os meios não motorizados. Quando insuficiente, a oferta existente tende a aumentar os preços. Especulação é a redução ou retenção deliberada da oferta para provocar esse aumento de preços, e elevar os lucros em detrimento dos demandantes.
A demanda potencial não existe, mas as condições socioeconômicas de uma população dão indícios de que proporcionada uma oferta essa terá uma demanda. Ou ela está, na realidade, reprimida por carência de uma dada infraestrutura. Determinada área periférica, em condições adequadas de ocupação, não tem demanda para construções, seja de alta como de baixa renda. Os terrenos estão vagos mas não se pode exigir que tenham uma função social, pois não existe demanda para o seu uso ou ocupação. Ao se estender para junto ou próximo a essa área uma nova via, tornando-a mais acessível, passa a haver um interesse de pessoas para morar ou instalar atividade econômica. Quando isso ocorre, os terrenos deveriam ser colocados à disposição do mercado. A especulação imobiliária ocorre de duas formas: a compra antecipada dos terrenos por quem tem informação privilegiada sobre implantação da infraestrutura os retém, esperando pela valorização provocada por aquela. Ou pode ser acelerada, pela venda patrocinada de fração da área, para gerar uma demanda e valorizar o preço do restante.
O Estado pode fazer o mesmo e, em alguns casos, tem feito, para ter terrenos para implantar conjuntos habitacionais de interesse social.
Demanda teórica é o que decorre de exercícios matemáticos, considerando determinados parâmetros. Algumas vezes confundindo entendimentos. É o caso típico do deficit habitacional. É uma mensuração de deficiências de condições de moradia. O setor imobiliário o transformou em demanda habitacional, para justificar um amplo programa de apoio a construções habitacionais.
Essa distorção levou a outra. Verificado, de um lado, o deficit habitacional, do ponto de vista numérico, e de outro a existência de imóveis vagos, os ilusionistas acham que ocupando esses imóveis com os deficitários o problema estaria resolvido. Pressupondo que esses imóveis estariam vagos por motivos especulativos foram criados mecanismos punitivos para obrigar os proprietários a colocá-los no mercado.
Essa mesma concepção alcança os terrenos vagos. Pela mesma pressuposição, o governo municipal, tomado por uma ideologia de esquerda, quer forçar a sua ocupação com novas construções. Estabelecendo penalidades a quem não o faz.
Muitos desses terrenos são usados como estacionamento, o que atende a uma demanda, portanto, exercendo uma função social. Ao excluir o estacionamento como função social, entendendo que seria apenas um subterfúgio do especulador, a prefeitura apenas irá reduzir uma oferta, com efeitos danosos para as áreas penalizadas.
* Jorge Hori é consultor em Inteligência Estratégica e foi contratado pelo SINDEPARK para desenvolver o estudo sobre a Política de Estacionamentos que o Sindicato irá defender. Com mais de 50 anos em consultoria a governos, empresas públicas e privadas, e a entidades do terceiro setor, acumulou um grande conhecimento e experiência no funcionamento real da Administração Pública e das Empresas. Hori também se dedica ao entendimento e interpretação do ambiente em que estão inseridas as empresas, a partir de metodologias próprias.
NOTA:
Os artigos assinados não refletem necessariamente a opinião do SINDEPARK.