Quem percorre os bairros mais centrais de Porto Alegre percebe uma mudança na paisagem e também que algo está acontecendo no mercado de garagens rotativas de Porto Alegre. Muitos dos tradicionais estacionamentos, aos poucos, são substituídos por empreendimentos imobiliários e vão alterando a paisagem urbana. Para o presidente do Sindicato das Empresas de Garagem, Estacionamentos e de Limpeza e Conservação de Veículos do Estado do Rio Grande do Sul (Sindepark RS), Gabriel Loesch, o mercado de estacionamento vem se transformando com novas tecnologias e as mudanças na mobilidade urbana que aconteceram antes da pandemia. Mas o nível de ocupação das operações tem aumentado gradativamente após a crise. "A cidade está se modernizando. Alguns terrenos que tinham um alto valor de mercado estão se transformando em empreendimentos comerciais e os empresários do setor se tornam parceiros destes projetos", analisa Loesch.
Para ele, trata-se de uma adequação em que o modelo antigo de negócio está perdendo espaço para uma operação mais automatizada. "Essa mudança existe e traz mais tecnologia e conforto para os clientes", explica. O perfil do usuário também mudou. Muitos escritórios e empresas estão em sistema híbrido, mesclando trabalho presencial com o home office. Esse é outro fator que impacta nos estacionamentos rotativos e faz com que os espaços sejam readequados.
Na sua avaliação, a maioria dos empreendimentos do setor que deu lugar para prédios comerciais ou residenciais foram os estacionamentos mais improvisados, pois a atual tendência é ocorrer investimento em automação e em serviços mais formais. Para o dirigente, a cidade vai se organizando e o mercado imobiliário acompanha este movimento. Atualmente, em geral, o estacionamento já faz parte do projeto destes condomínios mistos, que misturam uma parte residencial com outra comercial, oferecendo um mix de negócios e serviços para os moradores e vizinhos. "A tendência do mercado é manter justamente as operações localizadas em pontos estratégicos, que têm demanda mais alta, e os informais tendem a desaparecer", pontua o presidente do Sindepark.
A Pavei Empreendimentos, empresa criada em Criciúma e que há 22 anos atua em Porto Alegre, tem no seu portfólio vários empreendimentos que foram construídos onde antes havia um estacionamento. Os motivos para o fechamento destes contratos variam bastante, conforme o diretor comercial, Rodrigo Pavei. Em geral, ele diz que são oportunidades de negócios que surgem por atuarem quase sempre nos bairros Auxiliadora, Santana, Cidade Baixa e Bom Fim.
Ele explica que alguns destes condomínios já existem há 10 anos, como é o caso do Due Fratelli, localizado na rua João Telles, que foi erguido em um local onde anteriormente ficava um estacionamento. O mais recente, o Áuri, foi entregue em setembro deste ano, na rua Laurindo, onde também havia um pequeno estacionamento. O empresário ainda cita que nessa mesma condição há ainda o Di Bento, na José do Patrocínio, pronto há dois anos, o Urb Park, entregue em 2021, e o Ben, situado na avenida Benjamin Constant quase esquina com a Cristóvão Colombo, que tem previsão de entrega para 2025. Neste último caso, o estacionamento era tão tradicional no bairro que a construtora optou por manter no projeto um andar para instalar um estacionamento rotativo.
Pavei ressalta que não é o foco da construtora buscar esses terrenos, porém, o radar está sempre ligado por conta da necessidade de adquirir espaços que tenham boa metragem para serem viáveis economicamente. "Procuramos terrenos que tenham a partir de 1.500 metros quadrados, os proprietários acabam nos procurando para nos ofertar ou recebemos indicações de vizinhos por ter essa relação próxima com os bairros", relata.
Para o empresário, a pior fase de ociosidade dos estacionamentos já passou e uniu a pandemia, com muitos profissionais trabalhando em casa, e o uso frequente de transporte de aplicativo. Agora, o mercado passa por uma transição e houve uma adequação no uso dos estacionamentos. Mas esses são apenas alguns fatores que auxiliam essa substituição de uso. A questão passa também pela gestão de proprietários que não têm sucessores que se interessem pelo negócio da família, pelo custo elevado de manutenção, já que são terrenos grandes, com pouca área construída, o que eleva o valor do IPTU. Em outros casos, a área é negociada, porque são muitos herdeiros e é preciso fazer a separação das partes. Uma forma de viabilizar é vender ou permutar com o incorporador.
Transformação é reflexo de mudanças comportamentais
A paisagem urbana está em constante transformação e vai acompanhando as mudanças de comportamento da sociedade. A forma como as pessoas se movimentam também impacta uma longa cadeia da economia que envolve, entre outros setores, a área de estacionamentos e o mercado imobiliário.
A pandemia ampliou a busca por imóveis com espaços abertos, peças mais amplas, valorizou casas em condomínios ou fora dos grandes centros. A menor circulação de pessoas durante o auge do contágio também atingiu em cheio o movimento dos estacionamentos, assim como o surgimento do transporte por aplicativo já havia causado retração.
O proprietário do TPark Estacionamentos, Thiago Zuchetto, acredita que as empresas do setor tiveram um impacto forte durante a pandemia. "Nós tínhamos um estacionamento ao lado de uma academia, outro ao lado de um restaurante. Em janeiro de 2020, abrimos um estacionamento no centro de Canela e parou tudo. Algumas coisas não voltaram e acredito que não voltarão na mesma proporção", diz o empresário que também é diretor financeiro do Sindicato das Empresas de Garagem, Estacionamentos e de Limpeza e Conservação de Veículos do Estado do Rio Grande do Sul (Sindepark RS).
Como exemplo de alterações nos hábitos da sociedade, ele cita o processo da digitalização, que mudou a relação dos bancos com os clientes que agora fazem as operações por meio de Apps ou pelo computador. "Aqueles estacionamentos ao lado de agências bancárias não voltarão a ter o fluxo que tinham anteriormente. Essa foi a principal mudança que sentimos".
Além do sistema de estacionamento rotativo, Zuchetto percebeu redução dos clientes fixos por conta do home office. Segundo ele, principalmente entre os profissionais liberais, muitos perceberam que não havia necessidade de alugar sala comercial e garagem.
A certeza de que a diminuição da mobilidade afeta o faturamento fez com que o empresário buscasse maior segurança focando operações em locais onde o fluxo de pessoas está mais garantido, como o estacionamento ao lado do Hospital São Carlos, em Farroupilha, ou as outras duas unidades em Canela e em Gramado que dependem do turismo. "Infelizmente, fechamos três unidades por conta da queda de fluxo. Por isso, buscamos alguns setores que fossem mais imunes a isso, mas ainda somos muito dependentes da mobilidade", constata.
O empresário buscou auxílio na automação para reduzir custos. Atualmente, possui 12 unidades, duas em Porto Alegre e o restante no interior do Estado. Uma delas fica aberta 24 horas e, durante 12 horas, os clientes recorrem a um totem para fazer seu pagamento.
Além da estratégia de buscar locais com um bom fluxo de pessoas, Zuchetto também dá preferência por estacionamentos em subsolos de prédios já existentes.
"Completamos 15 anos de atuação e todas as operações estão em imóveis alugados. Buscamos ter contratos de longo prazo com os parceiros locadores. Tem uma unidade que encerramos que vai virar um empreendimento imobiliário, por isso, temos preferência por subsolo de edifícios que serão permanentes como estacionamentos."
A notícia boa veio da Serra. Desde junho de 2022 o movimento nas unidades ligadas ao turismo vem crescendo. Zuchetto explica que são experiências que não se podem digitalizar e aposta que uma boa parcela da população vai querer sempre estar presencialmente nestes lugares turísticos. "Temos que ir nos adaptando. Os aplicativos de transporte foram o primeiro desafio a ser enfrentado e, depois, veio a pandemia."
O futuro está nas parcerias
Durante a pandemia, a Express Park manteve os estacionamentos abertos mesmo com 20% a 30% do movimento usual. Atualmente, já recuperou cerca de 85% do fluxo de usuários. O empresário Rafael Marcantônio, diretor da empresa, possui atualmente cinco operações em Porto Alegre e também presta serviço de manobristas em eventos na Capital.
Trabalhando no setor desde 1992, nos bairros Floresta, Petrópolis e Humaitá, na Arena do Grêmio, percebeu que a chegada dos aplicativos de transporte foi o primeiro sinal de mudança do comportamento dos usuários. Com a chegada da Covid-19, o comércio praticamente parado, o quadro se agravou. No momento atual, segundo o empresário, há uma retomada gradual e crescente a cada mês, voltando aos patamares pré-pandemia.
Contribui para este crescimento, na sua avaliação, a queda da qualidade dos carros e dos serviços prestados pelos motoristas de aplicativos. Marcantônio explica que o perfil de ocupação do estacionamento depende da localização. O ideal é que o local conte com moradores e visitantes ocasionais constantes. Mas nem sempre isso é possível na prática. Há operações, como a da rua Soledade, em que os mensalistas representam 75% do faturamento. Em geral, são profissionais que voltaram a trabalhar presencialmente, mas que as áreas nas quais atuam não geram visitação. Já na avenida Carlos Gomes essa conta inverte, e o rotativo é responsável por 70% do movimento com os clientes fixos respondendo por 30% das vagas oferecidas.
Os terrenos são locados e o prazo de utilização é menor do que os edifícios. "Geralmente, após um tempo, são construídos empreendimentos no local ou comerciais ou residenciais, depende da localização do terreno. Tudo depende mesmo do perfil do proprietário", diz Marcantônio. Mesmo assim, conta que em uma de suas locações o contrato durou 30 anos, em outro local permaneceu por 20 anos. As parcerias mais curtas têm duração de até cinco anos. "A gente já pegou locações que começaram com os donos originais e agora estão na segunda geração. O importante é se comunicar bem para ver os interesses de cada um", salienta.
Algumas vezes, enquanto está locado, o proprietário do terreno tem o tempo necessário para desenvolver o projeto imobiliário que pretende fazer mais adiante. Já aconteceu também do empresário ser convidado como parceiro para atuar na área de estacionamento do empreendimento quando o perfil é comercial.
Outra tendência que o mercado imobiliário tem buscado parceria são nas operações temporárias que geram experiência de uma área e agregam valor para o empreendimento, geralmente de grande porte, que será lançado.
Para os próximos anos, Marcantônio acredita que vão se fortalecer as parcerias entre os proprietários de estacionamentos e os shoppings tradicionais ou a céu aberto, os chamados strip malls, e com os condomínios que tenham uma ala comercial com lojas e serviços e parte residencial.
Pandemia trouxe impacto positivo para o mercado
Enquanto o mercado dos estacionamentos foi duramente impactado pela pandemia, 2021 foi um dos melhores anos para a área imobiliária. Também neste período foi atingido um pico importante de financiamentos imobiliários, afirma Tiago Dias, economista e diretor da Alphaplan Inteligência em Pesquisas. Para ele, esse cenário acontece porque muitos investidores migraram para o mercado imobiliário para diversificar os riscos, assim como famílias se interessaram em fazer um upgrade em suas moradias. "Não foi só compra, houve uma movimentação da parte de aluguel, mas foi a venda que se destacou. As pessoas também reformaram seus imóveis. Isso movimentou a cadeia", detalha o economista, que elabora a pesquisa Panorama do Mercado Imobiliário em parceria com o Sinduscon-RS.
O perfil dos lançamentos, conforme Dias, privilegiou as pessoas que queriam escapar do meio urbano. Com isso, surgiram com força projetos de loteamentos e condomínios fechados. Parte deste movimento aconteceu no Litoral gaúcho. No restante do País, se confirmou a tendência já existente de buscar cidades mais tranquilas com a possibilidade de home office.
O vice-presidente do Sinduscon-RS, Ricardo Michelon, acredita que a pandemia trouxe a necessidade das pessoas de terem maior conexão com a rua, com espaços abertos. Isso se refletiu nos projetos com esquadrias maiores e mais espaço nos ambientes. O home office com privacidade e silêncio apareceu entre as exigências. O coworking nos condomínios foram bem aceitos em empreendimentos desenhados para um público jovem.
Tendência é de redução no número de vagas
Nacionalmente, o movimento das pessoas ocorreu na direção do Interior, na reformas de imóvel e compra de casas maiores em condomínios fechados e loteamentos. Enquanto isso, em Porto Alegre, mais de 40% dos lançamentos dos últimos 12 meses foram de apartamentos compactos. E nestas unidades há cada vez menos quantidade de vagas de garagem. Assim como em apartamentos maiores também se repete a mesma questão. "Há cada vez menos necessidade de vagas. Em geral, as famílias estão exigindo duas vagas. Às vezes, uma terceira. Não é diferente nos estúdios, muitos deles nem têm necessidade de vaga. No máximo uma", indica Thiago Dias, da Alphaplan Inteligência em Pesquisas. Embora esteja acontecendo essa redução, a passagem desse cenário para a tendência de que os estacionamentos se transformem em empreendimentos imobiliários não existe ainda.
Ricardo Michelon, do Sinduscon-RS, lembra que há seis anos, com a presença mais intensa dos aplicativos de transporte, surgiram muitos lançamentos compactos, alguns sem vagas. Porém, o que ele observou no pós-pandemia foi um movimento contrário. O retorno da necessidade de vagas para comercializar. "Isso acontece porque os empreendimentos têm um tempo de maturação que é longo. Entre a idealização de um projeto, aprovação na prefeitura e lançamento passam, facilmente, dois anos. Antigamente, em um padrão médio alto, um apartamento de um dormitório teria que ter duas vagas e depois mudou essa exigência".
Na opinião do economista, o mercado de estacionamento está passando por uma fase de reestruturação que veio antes da Covid-19, a pandemia apenas reforçou o que já estava acontecendo. Com esse cenário, Dias enxerga uma oportunidade para estacionamentos rotativos por conta da atual demanda ainda em recuperação. A equação é diminuir a operação e diversificar o risco das operações, colocando na mesma área outros serviços.
Uma tendência do mercado imobiliário são os food park, ocupação temporária de um terreno com atrações gastronômicas para possibilitar uma experiência da área. Assim, isso valoriza o local que depois será transformado em um empreendimento imobiliário com melhor aceitação. "Essa estratégia rentabiliza o terreno, a locação não oferece grandes riscos. Isso tem conexão com terrenos de garagem que podem ser transformados em um food park", exemplifica Dias.
Outra nova possibilidade é o retrofit, uma reforma profunda de infraestrutura com modificação de uso. É o caso do condomínio Ária, no Morro Santa Tereza, que foi sede da agência de publicidade MPM, e está passando por este processo para transformar o que era um prédio comercial em residencial. O projeto privilegia a entrega de espaço, explorando a vista e com infraestrutura de lazer, academia e salão de festas. "É uma linha que traz uma resposta ambiental interessante, pois reaproveita, gera menos resíduo e consome menos matéria-prima", diz Michelon.
Jornal do Comércio, RS, 27/11/2022