Localizada numa das regiões mais ricas de São Paulo, a Avenida Rebouças, que liga as avenidas Paulista e Faria Lima, transformou-se num dos principais polos de expansão imobiliária corporativa da cidade nos últimos anos — e agora vive uma mudança radical em sua paisagem. Torres envidraçadas, com as chamadas fachadas ativas (áreas que reúnem comércio e serviços sem grades), substituíram antigos casarões.
Ali se instalaram empresas de serviços financeiros e de tecnologia, trazendo movimento de pedestres e elevando o preço do metro quadrado para aluguel. Especialistas do setor afirmam que a Rebouças hoje se transformou em uma alternativa para empresas que não encontram espaço na Faria Lima, que se consolidou como o principal centro financeiro do país, mas também com um forte vetor residencial.
— É uma área muito valorizada, que fica entre o bairro de Pinheiros e os Jardins, e os terrenos tinham valor mais baixo. Uma mudança no Plano Diretor da cidade, em 2014, permitindo construções mais altas num dos lados da avenida, gerou um movimento de incorporadoras pela boa localização da Rebouças — diz Luis Fernando Ciniello, diretor do Sinduscon, o sindicato da construção, de São Paulo.
Sócio da construtora Roncotec, ele conta que nos primeiros anos após a permissão de edificações mais altas, vieram os prédios residenciais. Só a Roncotec ergueu oito edifícios para diferentes incorporadoras, com apartamentos de 40 a 60 metros quadrados. O valor do metro quadrado para compra, que há pouco mais de dez anos era de R$ 15 mil, saltou para os atuais R$ 27 mil e, em alguns casos, chega a R$ 30 mil. E, na segunda onda de verticalização, a Rebouças começou a receber prédios corporativos.
Só no trecho entre a Faria Lima e a Avenida Henrique Schaumann, há pelo menos dez prédios novos, alguns já entregues e outros em construção. Esse movimento de escritórios atraiu para a via restaurantes como o Outback, cafeterias como a Kopenhagen, mercados como o Pão de Açúcar e até serviços de estética. Há um hotel da rede Hilton, um hospital está em construção e novos residenciais de luxo. Entre eles está um empreendimento próximo à Paulista, que será erguido pela construtora Mitre, e terá a grife Daslu. Ele já começa a tomar forma.
— Criou-se um ecossistema muito valorizado, com comércio e serviços na Rebouças e na região ao redor, atraindo sedes de empresas como Nubank e Stone. E a chegada da Linha 2 do metrô na Rua dos Pinheiros aumentou o fluxo de pessoas. Somente o trânsito na Rebouças é que continua complicado — diz Luciano Amaral, CEO da construtora Benx, que ergue um residencial nas proximidades da Rebouças, com vista para o arborizado e valorizado bairro dos Jardins, num dos últimos terrenos disponíveis na região.
Estímulos
O Plano Diretor da capital paulista, de 2014, deu uma série de benefícios às construtoras que erguessem prédios em vias próximas a sistemas de transporte coletivo, como é o caso da Rebouças, que tem um corredor de ônibus.
O objetivo era estimular que as pessoas morassem perto de onde trabalham e tivessem transporte público à disposição. Mas a Lei de Zoneamento ainda restringe prédios com mais de 10 metros de altura do lado direito da avenida (o lado ímpar), no sentido de quem sobe para a Paulista, na fronteira com os Jardins.
Essa restrição tornou a paisagem da Rebouças peculiar: enquanto do lado esquerdo de quem sobe a avenida brotam espigões espelhados, no lado oposto estão casarões antigos, com placas de “aluga-se”. Alguns desses imóveis abrigavam lojas de aluguel de vestidos de noiva, uma marca da Rebouças. Hoje, apenas uma dessas lojas resistiu: a Nova Noivas, que está num desses casarões há 25 anos, e atualmente já recebe o público mais jovem que ocupou os novos escritórios.
Morador da Rebouças desde o ano 2000, o bancário aposentado Silvio Aragusuku, afirma que o corredor de ônibus e a Linha Amarela do Metrô trouxeram melhorias para a mobilidade urbana. Os prédios residenciais e corporativos, também estimularam a chegada de supermercados, restaurantes e bares, valorizando a região e trazendo movimento à avenida.
— Mas, no aspecto arquitetônico, houve deterioração do visual. As novas torres corporativas, além de tirarem o horizonte de nossas vistas, repetem um padrão com muito vidro espelhado nas fachadas e varandas gradeadas sem nenhum charme — critica Aragusuku.
Atração de profissionais
Renato Almeida, gerente de Transações da Cushman & Wakefield, uma empresa global de serviços imobiliários comerciais, afirma que é importante para o mercado corporativo ter oferta de escritórios em regiões centrais de São Paulo como a da Rebouças. Isso vem colaborando para trazer as pessoas de volta ao trabalho presencial após a pandemia. E o valor do metro quadrado na Rebouças para locação ainda é quase metade do da Faria Lima: R$ 170 frente a R$ 300, segundo ele.
— A Rebouças viabiliza o custo de quem precisa estar perto de Pinheiros, com muita oferta de serviços, lazer. Mas são empresas com perfil diferente da Faria Lima, com menos funcionários, entre 50 e 500 pessoas — explica Almeida, observando que o novo perfil da Rebouças, com mais serviços e comércio, está ficando mais parecido com o da Avenida Paulista.
Um levantamento feito pela RealtyCorp, uma consultoria imobiliária, mostra que falta espaço para empresas na Faria Lima. A vacância é baixa, de cerca de 9%. Atualmente, diz Marcos Alves, é difícil encontrar áreas de 2 mil a 3 mil metros para alugar. Isso contribui para o êxodo para a Rebouças. O levantamento da RealtyCorp revela que, em 2005, havia apenas dez prédios corporativos na Rebouças. Em 2015, eram 13 e, em 2020, esse número subiu para 16 unidades, com 80 mil metros quadrados locáveis.
— De 2020 a 2024, a Rebouças chegou a 33 prédios com 198 mil metros quadrados locáveis. Ou seja, em quatro anos, dobrou a oferta de áreas corporativas — diz Alves.
A taxa de vacância bateu em 30% na Rebouças no quarto trimestre do ano passado, mas isso se explica porque houve a entrega de 45 mil metros quadrados de escritórios no período, diz Alves. Até o terceiro trimestre, diz ele, a vacância era de 15%. Alves lembra que enquanto a taxa de ocupação da cidade de São Paulo cresceu 1,22% em 2024, na Rebouças esse índice foi 9,19%.
O arquiteto e urbanista Nabil Bonduk, eleito vereador em São Paulo pelo PT no ano passado, avalia que o movimento de renovação na Rebouças é importante e positivo, já que havia edificações antigas com baixo aproveitamento. Mas ele observa que pode ter havido “deturpação do uso”, já que as moradias tinham como objetivo atender população de renda média. E muitas podem ter sido adquiridas por investidores.
— As fachadas ativas dos prédios, com calçadas mais largas, são positivas. Talvez tenha havido deturpação do uso dos imóveis residenciais que eram para população de renda média e, pelo preço elevado, tenham ido parar nas mãos de investidores — diz Bonduk, que não acredita em vacância elevada já que, mesmo com o home office, a cidade ainda necessita de mais prédios corporativos, demanda que a Faria Lima já não pode atender.
Oportunidades perdidas
Valter Caldana, professor de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Presbiteriana Mackenzie, avalia que, do ponto de vista urbanístico, a “nova Rebouças” perdeu a oportunidade de trazer elementos contemporâneos de maior sustentabilidade, que vêm sendo utilizados no urbanismo de grandes cidades no mundo:
— Poderia ter edifícios extravasando o lote, com áreas públicas internas mais generosas com o coletivo, além de andares térreos livres e interligados. Sistemas de mobilidade, em especial para pedestres, abrigados e protegidos, e sistemas de energia e saneamento baseados na natureza.
O Globo - Economia - RJ - 16/02/2025