A maior operação urbana em extensão da cidade de São Paulo foi sancionada pelo prefeito, Ricardo Nunes (MDB). Ela abrange bairros de passado industrial das zonas leste e sul – como Ipiranga, Mooca, Cambuci, Parque da Mooca, Vila Zelina e Vila Prudente –, que receberão incentivos e regras construtivas especiais, a fim de potencializar a verticalização, dobrar o número de moradores em cerca de duas décadas e arrecadar recursos para obras públicas locais.
A nova lei institui a Operação Urbana Bairros do Tamanduateí, cujo projeto foi aprovado pelos vereadores em dezembro. A proposta tramitava na Câmara Municipal havia oito anos, após ser remetida pela então gestão Fernando Haddad (PT), em 2015. “É de fundamental importância o que a gente sancionou aqui. Vai ter a possibilidade de fazer uma reestruturação da região, gerando emprego, renda, reurbanizando, trazendo política habitacional”, disse o prefeito.
Entre as principais intervenções previstas estão obras de drenagem, a criação de 12 parques e a reversão do tamponamento do Rio Tamanduateí – ou seja, o rio voltará a ficar visível. A Prefeitura estima que a operação urbana chegue a R$ 2,85 bilhões em intervenções públicas ao longo de 20 anos. A execução dependerá, contudo, de recursos municipais e, especialmente, da arrecadação nos leilões de 5,1 milhões de m² de créditos construtivos (os Cepacs), necessários para obras de verticalização local.
PONTOS DE ATENÇÃO. A proposta foi alvo de algumas críticas e dúvidas ao longo dos anos. Entre os pontos mais citados estão discussões sobre um possível impacto na atividade industrial de parte do entorno, o trecho que permite apartamentos grandes com mais de uma vaga de garagem “grátis” (como na nova lei do Plano Diretor) e o risco de subdimensionamento da população em situação de vulnerabilidade (como moradores de cortiços) que precisará de atendimento habitacional.
A própria Prefeitura também mapeou alguns “pontos de atenção”, expostos em uma audiência pública em novembro. Entre eles estão a necessidade de atualizar os dados de demanda habitacional e do plano de mobilidade e, ainda, o histórico recente de renovações da Licença Ambiental Prévia por meio de solicitações específicas após ter expirado, em 2020. O entendimento municipal é de que esses aspectos não atrapalham o desenrolar da operação urbana.
A operação urbana é dividida em perímetros de adesão (onde são captados os recursos e há maior investimento) e de expansão. A maioria dos créditos construtivos a serem leiloados na operação urbana envolve o Ipiranga, a Mooca e o Parque da Mooca. O cronograma e a priorização de obras serão definidos por um grupo gestor, formado por representantes do poder público e da sociedade civil.
Segundo o projeto de lei, a expectativa é de vender 5 milhões de Cepacs, cada título a R$ 800, o que totalizaria R$ 4 bilhões. Na agenda pública em que sancionou a operação urbana, porém, Nunes falou em R$ 1,1 bilhão. Em nota, a Prefeitura apontou que a expectativa de arrecadação “reflete as condições do mercado imobiliário apuradas entre 20192021”. “Cabe ressaltar que a própria aprovação da operação urbana pode modificar a atratividade para negócios imobiliários locais”, destacou.
O projeto permite a revisão do preço mínimo mediante avaliação de mercado da São Paulo Urbanismo, ligada à Prefeitura. Há a previsão, ainda, de 856 mil m² a serem aplicados gratuitamente em habitação para baixa renda. Esses Cepacs são necessários para a área construída que for superior à metragem do terreno (com exceção do que é “não computável”, como uma vaga de garagem para cada apartamento de 30 m²).
O entendimento é de que a operação propiciará melhor aproveitamento de áreas subutilizadas após o enfraquecimento de indústrias locais nas décadas recentes. A proposta também pretende reverter o cenário de poucas áreas verdes, impermeabilização do solo e histórico de ilhas de calor e inundações. Sobretudo, trata de aumentar a oferta de moradia (chegando a 260 mil moradores) e emprego em bairros bem servidos de transporte, com metrô, trem e fura-fila.
PATRIMÔNIO. A proposta inclui o restauro de três imóveis industriais históricos (e tombados) da Mooca, transformando-os em equipamentos públicos, com uso a ser definido. A lista abrange a antiga fábrica da Companhia Antártica, na Presidente Wilson, a Tecelagem Labor, na Rua da Mooca, e as Oficinas Casas Vanorden, na Borges de Figueiredo.
Dos 12 parques previstos, alguns são “inundáveis”. Isto é, planejados para auxiliar no escoamento de água das cheias e dispostos em locais estratégicos, como nas proximidades do Córrego Moinho Velho e da foz do Córrego Ipiranga.
O projeto inclui, ainda, a abertura e o alargamento de vias (visto que o passado industrial deixou grandes quarteirões), arborização, reformas de calçadas e outras intervenções. Ao menos 35% dos recursos deverão ser voltados à habitação para baixa renda.
VERTICALIZAÇÃO. No projeto, há incentivos municipais atraentes especialmente para a construção de prédios altos com apartamentos nos imóveis alcançados por um raio de 400 metros das estações de metrô e trem e de 200 m do Expresso Tiradentes – repetindo a lógica do zoneamento e do Plano Diretor. O aumento populacional é previsto por meio do leilão dos créditos construtivos, sobretudo no entorno da Avenida Teresa Cristina – e com restrição nas proximidades da Avenida Henry Ford (a fim de manter parte das atividades industriais).
O Estado de S. Paulo - 12/01/2024