As “fachadas ativas”, lojas que ficam na entrada de condomínios residenciais e corporativos, passam por uma fase de alta vacância na cidade de São Paulo. Segundo dados da Associação Comercial de São Paulo (ACSP), entre 60% e 80% desses espaços estão vagos.
Os bairros com maior número de empreendimentos com fachada ativa são Vila Mariana, Ibirapuera, Perdizes, Vila Madalena, Santo Amaro e Av. Rebouças. Onde há ocupação, a ACSP informa que os principais inquilinos são redes varejistas de conveniência, como Oxxo e Carrefour Express, além de agências bancárias.
Segundo especialistas, os principais motivos da alta vacância são a falta de planejamento comercial para as fachadas ativas, aluguéis incompatíveis com o potencial de retorno de comerciantes e a ascensão das lojas autônomas dentro dos condomínios.
Roberto Ordine, presidente da ACSP, destaca que, inicialmente, as incorporadoras não deram a devida atenção ao que seria útil para as fachadas ativas. Seria importante, diz, que as áreas fossem úteis para abrir negócios destinados principalmente aos próprios moradores dos condomínios, e não apenas o público de passagem nas ruas.
Nas fachadas ativas, são permitidas atividades comerciais como lojas de varejo, agências bancárias, restaurantes, cafés, pet shops e serviços de saúde e educação. Esses negócios são considerados de baixo ou médio incômodo aos moradores e, por isso, são permitidos. “Esses comércios não podem gerar incômodos nem prejuízo para as pessoas. Ao contrário, têm de gerar uma comodidade para o morador”, diz Ordine.
Esse tipo de construção passou a ser estimulado pelo plano diretor de São Paulo a partir de 2015. A ideia é simples: ao criar uma fachada ativa, que atrairia comércio e fluxo de pessoas para o entorno dos prédios residenciais, os incorporadores poderiam construir mais pagando menos de outorga onerosa para a prefeitura. Na prática, o que ocorreu foi que esses espaços ficaram sem função.
Ordine ressalta que os preços dos aluguéis também precisam estar adequados à realidade do faturamento do comércio que vai se instalar nas fachadas ativas, ou nenhum negócio conseguiria se estabelecer nelas.
Outra mudança que ocorreu nos últimos anos foi o aumento da presença de mercados autônomos dentro dos condomínios. Essas lojas sem funcionários fizeram as vezes do comércio de conveniência em muitos lugares antes mesmo que as fachadas ativas fossem entregues.
As fachadas ativas são propriedades que costumam ficar nas mãos das próprias construtoras. Em alguns casos, são oferecidas como parte de uma permuta pelo terreno ao proprietário do local onde o prédio é erguido.
‘FALTA PLANEJAMENTO’. Para Simone Santos, sócia-diretora da consultoria imobiliária Binswanger Brazil, a falta de planejamento estratégico para o uso das fachadas comerciais é um fator que afasta comerciantes de diversos tipos. Ela cita a falta de vagas de estacionamento, a ausência de infraestrutura para restaurantes e academias e preços elevados de aluguéis.
“Eu tento vocacionar a fachada ativa para uma demanda que a região tenha. Na Braz Leme (avenida da zona norte da capital), tem uma demanda de serviços e colocamos um mall de serviços. Em Pinheiros (na zona oeste), tinha uma demanda para o corporativo (escritórios). No Campo Belo (zona sul), tinha uma demanda da permutante, que era uma academia”, afirma Cláudio Carvalho, CEO da incorporadora AW Realty. O empresário conta que, além de academias, esses espaços também têm sido buscados por clínicas de exames laboratoriais.
Thiago Aguirre, CEO da Taba Leilões, explica que os proprietários de fachadas ativas vagas normalmente têm capacidade de carregar os custos desses imóveis, como IPTU, mesmo que gerando prejuízo financeiro. Aguirre afirma que há casos de investidores que decidem colocar essas propriedades em leilão para vendê-las mais rapidamente e conseguir algum lucro.
O executivo conta ainda que um volume considerável de ativos que chegam para leilão são imóveis que antes abrigavam agências bancárias que foram fechadas devido à migração para o digital, e que alguns desses espaços têm sido ocupados por agências de cooperativas de crédito.
O Estado de S. Paulo, 07/10/2025