Incentivadas por lei em São Paulo desde 2014, as fachadas ativas — aqueles imóveis construídos no térreo de edifícios residenciais e corporativos para funcionar como ponto de comércio ou serviço aberto ao público — não emplacaram na cidade. Um estudo divulgado este mês pela Associação Comercial de São Paulo (ACSP) mostra que entre 60% e 80% das instalações em regiões próximas ao transporte público estão vazias. Dados da CBRE, consultoria de serviços imobiliários, também apontam para um índice de vacância semelhante.
Em meio a este cenário, incorporadoras têm adotado parcerias com o varejo; e empresas especializadas na gestão de fachadas ativas começam a surgir no mercado. Em alguns casos, incorporadoras, a exemplo da You Inc, têm colocado em leilão espaços localizados em bairros como Pinheiros e Vila Madalena.
De olho nos problemas de ordem prática, a lei foi alterada no ano passado para permitir vagas de garagem em frente aos comércios, o que era uma antiga demanda do mercado imobiliário. Além disso, a legislação prevê que a fachada ativa não precisa ser colocada em todos os lados do empreendimento quando houver acesso por mais de uma rua.
Inventivo à construção
A construção de comércio na fachada de prédios residenciais está longe de ser novidade na capital paulista. No Centro Histórico, por exemplo, ela é regra. Mas urbanistas explicam que legislações a partir da década de 1970 — quando se passou a privilegiar o uso apenas residencial ou comercial; não o misto —, além de tendências, como condomínios cada vez mais fechados por causa da segurança e com áreas de lazer que parecem clubes, foram alguns dos fatores que desencorajaram esse tipo empreendimento.
Cerca de dez anos atrás, o Plano Diretor quis mudar essa lógica, permitindo que quem inclui fachadas ativas no empreendimento ganha 20% a mais de potencial construtivo. Em condomínios de mais de dez mil metros quadrados em áreas próximas do transporte público, chamadas de eixo, a modalidade é obrigatória. Longe do transporte público, a obrigatoriedade vale para construções acima de 20 mil metros quadrados. Na prática, porém, não é difícil ver fachadas vazias tanto em avenidas movimentadas quanto em ruas mais residenciais.
— Ter fachada ativa é bom para a cidade e para o empreendimento, mas nem sempre o lugar em que o prédio está é um ponto comercial. E aí você pode ter o melhor imóvel do mundo, pode dar esse imóvel gratuitamente para uso que o comerciante não vai se interessar — explica Larissa Campagner, professora de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Presbiteriana Mackenzie e autora do estudo da ACSP.
A pesquisa da ACSP mostrou que 20% dos prédios construídos entre 2016 e 2023 têm fachada ativa. Santa Cecília, no Centro, tem a maior proporção (71%) de empreendimentos desse tipo; Vila Madalena vem em seguida (43%) e, depois, Perdizes (35%).
Quando considerado o número absoluto de empreendimentos com fachadas ativas, a situação muda. Vila Mariana lidera; seguida do entorno das avenidas Ibirapuera e Rebouças, e nos bairros de Santo Amaro e Vila Madalena.
O estudo usou três áreas como amostra para avaliar se as fachadas estão ou não sendo utilizadas. Na Vila Mariana, a vacância chega a 80%. No eixo Ibirapuera, a vacância é de 70%. No eixo Rebouças, cerca de 64% das fachadas ativas estão vagas. Nos dois primeiros, os tipos de comércios mais comuns são os minimercados e as lojas de conveniência, enquanto no eixo Rebouças os restaurantes e lanchonetes são os mais predominantes.
Do projeto à gestão
Responsável por sancionar o Plano Diretor e a Lei de Zoneamento que incentivam as fachadas ativas, ainda na gestão de Fernando Haddad, o arquiteto Fernando de Mello Franco diz que o principal objetivo foi “construir uma cidade mais plena de urbanidade”.
— Nenhum lugar da cidade é bom quando a gente anda pelas calçadas cheias de muros e grades, sem interação entre espaços. As cidades que a gente gosta de visitar, geralmente, são onde essa interação acontece — opina o arquiteto, pontuando que o preço alto do aluguel pode afastar eventuais interessados. — É difícil imaginar que, em bairros altamente adensados, não haja interesse de ocupar as áreas do térreo. E não só com comércio; há serviços privados e públicos que poderiam estar ocupando esses locais. Eu não vejo como algo tradicional na história do urbanismo possa hoje ser visto como algo nocivo para a cidade.
Para incorporadores e urbanistas, apesar de a lei já ter 10 anos, a preocupação com a adaptação desse tipo de imóvel ao mercado é recente. Um dos principais problemas seria a falta de expertise do segmento, sobretudo o residencial, na atividade de comércio e serviços.
— A fachada ativa pegou em regiões que já tinham uma vocação comercial estabelecida, em outras pode ser que eventualmente se transformem com o que a gente chama de “atividades-destino”, em que você se desloca para ir até esse local. Mas vão ter outras que não vão vingar mesmo. E tem as consultorias que ajudam nisso, as franquias precisam de determinado espaço; serviços mais locais, como um café ou uma costureira, precisam de um espaço menor — aponta João Leonardo Castro, diretor de desenvolvimento e gestão de projetos da construtora SKR.
A gestão das fachada ativas também costuma ser desafiadora. Hoje há núcleos dentro das incorporadoras, como a ComVem, da HBR Realty, que implementa e gere pequenos “shoppings” no térreo de prédios residenciais e comerciais. Estão em operação, atualmente, 38 pontos; e 24 em desenvolvimento, e a empresa passou a fazer parceria com incorporadoras como Helbor, Cyrela e Cury, permitindo já lançar os empreendimentos com esse planejamento.
— O incorporador está preocupado com a venda do residencial e a fachada ativa é “o que sobrou”. Nós temos projetado com as incorporadoras o desenho desde o início: se a loja vai ter estacionamento, se vai ter exaustão, o sistema elétrico. O vidro da loja não pode ser espelhado, o condomínio precisa ser separado, precisa ter vaga de garagem. Se não cuidar disso, vai ter um problema lá na frente — explica Alexandre Nakano, CEO da HBR e da Comvem, que afirma ter taxa de ocupação de 85%.
Em outros casos, a fachada ativa é um DNA de alguns empreendimentos. É o caso da Idea!Zarvos, que criou uma consultoria interna focada nisso e tem 67% dos empreendimentos com comércio no térreo, tanto nos corporativos quanto nos residenciais. O principal foco são os restaurantes e são feitas parcerias com redes alimentícias e empresas considerando o perfil do bairro e do empreendimento. A taxa de vacância gira em torno de 14%.
— Muitas vezes, a gente ajuda a montar parte do restaurante e tem participação no faturamento em vez do aluguel, a gente procura fazer uma parceria e não só jogar (a loja) para baixo do prédio de qualquer jeito. O custo de condomínio é separado, muito mais baixo, por exemplo — explica Otávio Zarvos, CEO da empresa.
Pensando nisso, a incorporadora HBR Realty criou a ComVem, que implementa e gere pequenos “shoppings” no térreo de prédios residenciais e comerciais. Hoje, são 38 pontos em operação, e 24 em desenvolvimento, e a empresa passou a fazer parceria com incorporadoras como Helbor, Cyrela e Cury, permitindo já lançar os empreendimentos com esse planejamento.
— O incorporador está preocupado com a venda do residencial e a fachada ativa é "o que sobrou". Nós temos projetado com as incorporadoras o desenho desde o início: se a loja vai ter estacionamento, se vai ter exaustão, o sistema elétrico. O vidro da loja não pode ser espelhado, o condomínio precisa ser separado, precisa ter vaga de garagem. Se não cuidar disso, vai ter um problema lá na frente — explica Alexandre Nakano, CEO da HBR e da Comvem, que afirma ter taxa de ocupação de 85%.
Em outros casos, a fachada ativa é um DNA de alguns empreendimentos. É o caso da Idea!Zarvos, que criou uma consultoria interna focada nisso e tem 67% dos empreendimentos com comércio no térreo, tanto nos corporativos quanto nos residenciais. O principal foco são os restaurantes e são feitas parcerias com redes alimentícias e empresas considerando o perfil do bairro e do empreendimento. A taxa de vacância gira em torno de 14%.
— Muitas vezes, a gente ajuda a montar parte do restaurante, e tem participação no faturamento em vez do aluguel, a gente procura fazer uma parceria e não só jogar ele pra baixo do prédio de qualquer jeito. O custo de condomínio é separado, muito mais baixo, por exemplo — explica Otávio Zarvos, CEO da empresa.
O Globo - RJ - 07/09/2025