A pandemia levou ao aumento de solicitações de negociações do contrato de aluguel, tendo em vista o esvaziamento de imóveis comerciais. Neste último ano, o aumento do custo do aluguel, com base no índice IGP-M, também preocupou os locatários, que tentaram renegociar a partir de outros indexadores mais em conta.
Os contratos têm por fundamento a autonomia e a vontade das partes, com ampla liberdade dentro dos limites legais para fixação dos termos contratuais, inclusive os referentes aos reajustes anuais. Em razão disso, a legislação não vincula o contrato de locação a algum determinado índice de correção, deixando a critério dos contratantes a escolha daquele que melhor reflete as condições da negociação.
Para demonstrar o impacto do reajuste, a FecomercioSP realizou a simulação a seguir, em que se aplicam as devidas correções de aluguel pelo IGP-M e pelo IPCA, ou seja, pelo que estaria previsto em um contrato padrão e também pelo índice eventualmente acordado em posterior renegociação. A data-base é o mês de junho.
- Valor-base da locação mensal – R$ 10 mil
- Valor corrigido pelo IGP-M (previsto no contrato) – R$ 13.706,30 (percentual de 37,06%)
- Valor corrigido pelo IPCA (acordo) – R$ 10.805,59 (percentual de 8,06%)
A diferença é significativa. Quando o locatário não consegue arcar com um custo tão alto – ainda mais nas condições atuais de crise –, a negociação direta é indispensável e precisa ser sempre o primeiro passo, mas pode não surtir um resultado satisfatório a ambas as partes. A tendência, então, é que o problema seja levado ao Poder Judiciário para tentar conseguir um reajuste mais justo. Contudo, esta discussão judicial gera custos; e tanto o prazo quanto a imprevisibilidade das decisões trazem consideráveis riscos à relação contratual.
Neste caso, é primordial que ambas as partes entrem em um acordo que não prejudique a relação e que seja rápido, seguro, válido judicialmente e discreto. Nesse sentido, a mediação traz inegáveis vantagens ao empresário, pois torna possível a solução de um conflito sem que seja necessária a interferência da Justiça, implicando economia de recursos financeiros e de tempo.
A Fecomercio Arbitral foi criada para promover o uso da mediação e de solução de conflitos aos empresários, estando capacitada para atender a todos os problemas envolvendo os contratos de maneira geral, atuando na mediação e na conciliação, auxiliando as partes do contrato a chegar a um acordo benéfico a todos, mantendo o equilíbrio contratual e a finalidade do que for pactuado – com o rigor da colaboração de profissionais especializados, neutros e imparciais.
Caso existam questões nos contratos que estejam gerando conflitos e discussões, mesmo sem previsão de cláusula arbitral, o empresário pode estabelecer diálogo com a Fecomercio Arbitral para entender e avaliar soluções. Isso pode ser feito pelo e-mail: arbitral@fecomercio.com.br ou no site https://lab.fecomercio.com.br/oportunidades/fecomercio-arbitral/
No site, é possível simular os custos da resolução do conflito para que o empresário e o locatário avaliem o uso desse recurso ante uma ação judicial.
Fonte: FecomercioSP, 23/07/2021