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Inteligência Estratégica

Estacionamentos e as tendências do setor imobiliário

05/12/2017


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Por Jorge Hori*

A nova tendência do mercado imobiliário é o lançamento de edifícios de uso misto, dentro do que foi aprovado no Plano Diretor e das tendências mundiais do urbanismo.

Como ficarão as garagens, dentro dessa nova tendência?

Edifícios de uso misto são incomuns em São Paulo. Eram permitidos até que a lei de zoneamento estabeleceu restrições que, praticamente, os inviabilizaram. Prevaleceu a concepção urbanística de especialização.

Alguns desses edifícios são emblemáticos, como o Copan e o Conjunto Nacional.

O Copan foi projetado inicialmente para conjugar residências, de diversos padrões, e hotel, mas acabou limitado a quitinetes e apartamentos com um dormitório. O uso comercial está restrito ao piso térreo, tomado predominantemente por restaurantes e lanchonetes. A parte hoteleira não foi executada. Segundo o histórico do prédio, foi prevista uma garagem para 221 vagas, muito pouco para um total de 1.160 apartamentos.

A falta de vagas pode ter levado à eliminação dos apartamentos maiores, previstos no projeto original. Passou a ser preferido por moradores sozinhos que trabalham no centro, ou estudantes e idosos. Sem carro, aproveitando a disponibilidade de transporte coletivo.

O Conjunto Nacional também previa residências - essas de alto padrão -, escritórios e hotel, com o térreo ocupado por lojas. O hotel não foi viabilizado com o espaço previsto, ocupado também por escritórios. A área residencial é separada, com entrada e garagem separadas. Parte já está sendo transformada em escritórios. A garagem serve apenas aos escritórios e às lojas. E tem grande demanda.

Há novos conjuntos mistos, com garagem comum, mas sem acesso direto das pessoas às unidades, sejam residenciais, sejam de escritórios ou hoteleiros.

O objetivo da concepção urbanística do uso misto não está na conjugação de usos, mas em gerar oportunidades para que as pessoas morem e trabalhem no mesmo edifício. A mobilidade urbana seria - principalmente - pelo elevador.

As pessoas não precisariam de carro e tampouco usariam a via pública para se locomover. Com isso se reduziriam a circulação de veículos e os congestionamentos.

Apesar de não precisarem do carro para a movimentação casa-trabalho, que representa a principal razão da mobilidade urbana, as pessoas com alguma posse poderão manter o carro para movimentações adicionais, assim como para viagens.

Conforme analisado anteriormente, essa tendência se conjuga com a de morar bem, longe da "cidade" mas continuar trabalhando nela. Esses trabalhadores, de renda média e alta, ficariam durante a semana numa segunda residência, próxima ou no mesmo prédio do trabalho, e iriam para a sua "casa de campo", nos finais de semana, com o seu carro. Durante a permanência no meio da semana, deixariam o carro no estacionamento. E os edifícios mistos precisariam de garagens. Pode ser um fator de atratividade.

Porém, as mudanças tecnológicas podem mudar essa condição. As pessoas podem chamar um táxi ou carro particular por aplicativo para levá-lo na sexta-feira ao final do expediente e chamar o mesmo ou outro para trazê-lo, na segunda. Poderá alugar um carro para o final de semana. Ou ainda usar o ônibus fretado.

As mudanças não serão rápidas. Alguns lançamentos já estão ocorrendo, mas só ficarão prontos daqui a dois anos. Alguns que já ocorreram anteriormente poderão ficar prontos antes, mas ainda serão minoritários, não determinando o mercado.

Só uma coisa é certa. Os mercados imobiliário e de estacionamento nos próximos anos não serão a repetição dos anos pré-crise. E as empresas precisarão se preparar para as mudanças. Quem não se ajustar não sobreviverá. O problema é que ainda não se sabe quais são os ajustes necessários.

* Jorge Hori é consultor em Inteligência Estratégica e foi contratado pelo SINDEPARK para desenvolver o estudo sobre a Política de Estacionamentos que o Sindicato irá defender. Com mais de 50 anos em consultoria a governos, empresas públicas e privadas, e a entidades do terceiro setor, acumulou um grande conhecimento e experiência no funcionamento real da Administração Pública e das Empresas. Hori também se dedica ao entendimento e interpretação do ambiente em que estão inseridas as empresas, a partir de metodologias próprias.

NOTA:

Os artigos assinados não refletem necessariamente a opinião do SINDEPARK.


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