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Inteligência Estratégica

Estacionamentos e as regras do Plano Diretor

07/08/2018


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Por Jorge Hori* - As regras já definidas pelo Plano Diretor da Cidade de São Paulo, que agora começam a se efetivar, com lançamentos imobiliários baseados nas novas regras e os planos anunciados pela Prefeitura Municipal, deverão causar um grande deficit de vagas para estacionamento de automóveis, no Centro da Cidade. Vão gerar uma demanda reprimida que buscará vazão em diversas alternativas para as pessoas morarem, trabalharem ou visitarem o Centro.

O cenário mais provável é de uma grande mudança no perfil dos moradores e trabalhadores no Centro, com predominância de jovens empreendedores, com negócios nas áreas tecnológicas. Serão as fintechs, as edutechs, e até as agrotechs. Serão base para as coworkings, com os jovens morando e trabalhando na área central.

A viabilização da moradia, diante da valorização imobiliária, será o sacrifício do espaço. Irão morar em ambientes cada vez menores, realizando as suas atividades - além do dormir - fora da moradia.

Será formada por uma população "sem carro".

A transformação terá um longo período de transição, com a ocupação pelos millenials e pós-milenials. Esses não querem carro, mas muitos têm a carteira de motorista e famílias com carro, morando fora do Centro. Volta e meia, vão às casas dos pais, para pegar o carro, para uma viagem ou para uma paquera. Alguns alugam o carro quando precisam.

Grande parte dos millenials ainda é solteira e não tem disposição de se casar cedo. Mas muitos irão formar família e passarão a precisar de mais espaço na moradia.

A locomoção dos clientes que moram ou trabalham fora do Centro será pelo transporte coletivo.

Dada a limitação de estações de metrô, o uso desse meio deverá se limitar a um raio de1.000 metrosdas entradas/saídas. Poderá chegar ao máximo de2 km, mas acima dessa distância a preferência será pelo carro. Seja conduzido pelo próprio destinatário, ou por terceiros (táxi ou compartilhado). Nessas áreas serão necessárias vagas de estacionamento. Com poucas vagas, com deficit, a tendência será a redução de demanda imobiliária, com deterioração física e econômica.

A restrição de vagas de estacionamento no Centro da cidade de São Paulo deverá ter impactos diferenciados. Nas proximidades das estações de metrô, a falta de estacionamentos desincentivará o seu uso e promoverá a transferência para o metrô. Grande parte dos motoristas não vê os ônibus como alternativa. A opção será o carro compartilhado, dirigido por terceiros.

Distante das estações de metrô, as áreas com restrições de vagas tenderão à deterioração, a menos de instalação de um atrativo diferenciado, aproveitando edificações pré-existentes, como uma faculdade ou hospital de grande porte.

O negócio de estacionamentos pagos na área central de São Paulo não tem futuro promissor. E não há perspectivas de mudanças dos conceitos da política urbana. 

*Jorge Hori é consultor em Inteligência Estratégica e foi contratado pelo SINDEPARK para desenvolver o estudo sobre a Política de Estacionamentos que o Sindicato irá defender. Com mais de 50 anos em consultoria a governos, empresas públicas e privadas, e a entidades do terceiro setor, acumulou um grande conhecimento e experiência no funcionamento real da Administração Pública e das Empresas. Hori também se dedica ao entendimento e interpretação do ambiente em que estão inseridas as empresas, a partir de metodologias próprias.

NOTA:

Os artigos assinados não refletem necessariamente a opinião do SINDEPARK.


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