Por Jorge Hori*
Para atender às necessidades de vagas, reduzidas nas novas edificações, a proposta da Prefeitura é estimular a construção de edifícios-garagem considerando apenas 25% da construção como área computável. Isso significa que nas áreas de transformação urbana onde se espera que ocorra maior demanda o coeficiente de aproveitamento básico que é de 4 passaria a 16.
Como esse estímulo é um volume de construção maior, a sua efetivação terá que ser feita mediante ampliação da verticalização. A possibilidade é uma edificação de até 32 andares.
Esses edifícios-garagem irão requerer o uso de elevadores. Pelo número de pisos, a solução com rampas não será suficiente. Com o uso dos elevadores, a necessidade de manobristas será maior.
Manter o terreno sem construção e usado como estacionamento será mais rentável ao proprietário do que realizar um investimento, com financiamento, pagando os juros praticados no mercado. O rendimento marginal será negativo. Ou seja, o que terá que pagar de juros será menor do que a receita adicional.
As áreas incentivadas
As áreas incentivadas para a construção dos edifícios-garagem estão distantes do centro principal, nos entornos das estações de transporte coletivo novas ou planejadas.
O propósito é adensar e verticalizar esse entorno, substituindo casas térreas por edifícios verticais, de uso misto, com poucas vagas próprias, e edifícios-garagem para atender a demanda de automóveis, incluindo os que acorrerão ao local para um park and ride.
Defasagem no fluxo de caixa
O edifício-garagem deverá acompanhar a reocupação da área, que poderá ser lenta, levando de20 amais anos. Ocorre que nesse período o empreendedor terá que pagar o financiamento da construção, com parcelas maiores no começo. Mesmo assumindo um aluguel variável e decrescente, o que não é usual no mercado, os anos iniciais seriam de deficit, por conta da menor taxa de ocupação.
Os elevados custos financeiros para a construção do edifício-garagem tendem a afastar os investidores que poderão encontrar empreendimentos mais rentáveis.
Será, no entanto, alternativa para as grandes concessionárias rodoviárias, que têm a visão de longo prazo, com retorno esperado num prazo de 30 anos, e prejuízo dos primeiros dez anos.
* Jorge Hori é consultor em Inteligência Estratégica e foi contratado pelo SINDEPARK para desenvolver o estudo sobre a Política de Estacionamentos que o Sindicato irá defender. Com mais de 50 anos em consultoria a governos, empresas públicas e privadas, e a entidades do terceiro setor, acumulou um grande conhecimento e experiência no funcionamento real da Administração Pública e das Empresas. Hori também se dedica ao entendimento e interpretação do ambiente em que estão inseridas as empresas, a partir de metodologias próprias.
NOTA:
Os artigos assinados não refletem necessariamente a opinião do SINDEPARK.